2026年香港岛甲级写字楼市场展望报告-莱坊.pdf

全球资本流动与内地企业出海浪潮正重塑香港商业地产格局，2026年香港岛甲级写字楼市场在波动中显现出结构性机遇。本报告指出，市场正经历显著的两极分化，中环核心区优质资产需求强劲，空置率持续收紧，而外围及老旧物业则面临租金下调压力。

核心驱动力分析

中国内地IPO活动的激增是拉动租赁需求的关键引擎，带动了银行、法律及专业服务行业的扩张。同时，南向资金流入改善了市场流动性，促使对冲基金及量化交易公司在核心区大规模扩张。财富管理与保险业务亦受益于内地客户业务量的增长，推动了黄金地段客户服务中心的建立。

租户行为演变

报告揭示了一个重要趋势：大型租户正转变为业主。利用写字楼价格调整的窗口期，阿里巴巴、京东等企业及多所高等院校购置物业自用。此举旨在锁定长期成本、规避租金波动风险，并确立在港长期发展的战略据点。这一趋势改变了传统供需关系，使得自用型买家成为市场交易的主力。

市场机遇与策略

对于租户，机遇在于承接大型租户搬迁后释放的优质空间，或转向中环以外具高性价比的海景物业。对于业主，单纯依赖租金增长已不可行，需通过资产升级、提供带装修方案、灵活租赁条款及完善ESG配套来提升竞争力。报告预测，中环核心区租金有望上行，而外围区域业主需采取更积极的激励措施以去化库存。