华润万象生活发展历史、股权架构及经营情况如何？

全业态生态体系引领物业管理与商业运营发展。

1.公司历史：战略演进、规模增长与创新服务驱动公司成长

华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务供应商。回顾华润万象生活的历 史发展，公司的成长大致可分为四个阶段： 1）1994-2000 年：初创，专注物业管理。1994 年，华润集团投资华润置地的前身，其 物业管理服务业务亦同步展开，主要提供住宅物业管理服务。2000 年，开始开发及建设第 一个“万象城”购物中心项目：深圳万象城，展开筹备以“万象城”品牌提供商业运营服 务。 2）2000-2010 年：全国化扩张，建设品牌。2004 年，深圳万象城开业，确立以“万象 城”品牌提供商业运营服务。2005 年，华润置地收购华润集团若干物业，包括北京华润大 厦、上海华润时代广场及深圳华润中心，使得本集团得以展开其写字楼物业管理服务。 2009 年，华润置地发布“高品质”品牌战略，其中包括本集团之物业管理服务业务。

3）2011-2019 年：定位商业地产领导者，强化服务战略。2014 年，深圳万象城开幕十 周年，华润置地确立了“中国商业地产领导者”的定位，集团的“向商业物业提供服务” 战略也随之强化，进一步巩固了其在商业地产领域的领先地位。2017 年，公司正式注册成 立。 4）2020 至今：坚持质量发展，坚定实施数字化转型。2020 年 12 月 9 日公司于港交所 上市，2022 年 11 月 18 日获纳香港恒生指数成份股，2023 年入选国资委“双百企业”名单。 截至 2024 年上半年，在管面积 3.98 亿平方米，合约面积 4.46 亿平方米，覆盖全国 164 个城 市。同时，公司坚定实施数字化转型，通过科技赋能提升业务效率，包括生产科技化、运 营数字化、空间智能化和数据资本化。

2.股权架构：华润置地控股确保利益一致，人才吸引战略增强公司竞争力

华润万象生活的大股东为华润置地有限公司，持有公司约 72.29%的股份，确保了公司 管理层与股东利益的高度契合。作为大股东，华润置地对公司拥有较强的控制权，能够在 战略决策和运营管理方面施加重要影响。此外，华润万象生活计划以具市场竞争力的薪酬 待遇及良好的公司文化与声誉吸引人才，定期组织由资深员工及外聘顾问举办的培训。公 司亦继续加强薪酬计划及制定员工激励机制，使得员工的利益更好地与公司利益相符合。

3. 经营情况：多元业务板块协同增效，盈利能力持续提升

收入持续攀升，购物中心增速亮眼。华润万象生活的收入由 2017 年的 31.29 亿元增至 2023年的 147.67亿元，CAGR约 30%。住宅业务作为核心驱动力，2019-2023年收入 CAGR 约 29%，2022 年增速约 47%。购物中心和写字楼业务表现稳定，2019-2023 年实现 CAGR 为 20%和 23%，其中购物中心 2023 年增速提升至 30%，展现强劲增长潜力。

商业航道收入稳步增长，尤其在写字楼物管和运营领域表现突出。2023 年，写字楼物 管收入达 17.96 亿元，2019-2023 年 CAGR 为 21%，保持稳定增长。而购物中心的运营收入 也表现强劲，2023 年达 22.04 亿元，展现出快速增长的势头。购物中心的分租业务增长更 为显著，2023 年收入达到 6.04 亿元，2019-2023 年 CAGR 为 19%。 物业航道收入持续增长，尤其是在业主增值服务和基础物业管理方面。2023 年，业主 增值服务收入已达 15.26 亿元，2019-2023 年 CAGR 为 51%，增长迅猛，成为收入的重要组 成部分。基础物业管理业务也表现稳健，2023 年收入为 72.45 亿元，2019-2023 年 CAGR 为 28%。非业主增值服务则面临增速放缓，2023 年收入为 8.29 亿元，2019-2023 年 CAGR 为 13%。

公司各项业务板块在收入构成上呈现出差异化的发展趋势，其中住宅业务的稳健增长 和购物中心业务的结构性调整尤为显著，写字楼业务则保持了稳定的收入贡献，整体反映 了公司在多元化经营战略下的积极进展和市场适应能力。

在住宅业务方面，收入占比稳步增长，2023 年占比保持在 65%，较 2019 年增长了 6 个百分点。住宅板块中，物业管理服务收入占比稳定在 70%以上，从 2019 年的 77%下降到 2023 年的 75%。相比之下，开发商增值服务和社区增值服务的收入占比在住宅业务中分别 降至 9%和 16%。

在购物中心业务中，物业管理服务和商业分租服务的收入占比呈现较大波动。物业管 理服务占比大幅下降，从 2020 年的 81%降至 2023 年的 13%，而商业分租服务略微增长， 2023年收入占比为 19%。商业运营服务则表现强劲，收入占比从2020年的 44%增加至 2023 年的 68%，显示出该业务板块的快速增长。

在写字楼业务中，整体营收占比相对稳定，略微下降，从 2019 年的 14%降至 2023 年 的 13%。写字楼板块中，物业管理服务收入占比较为稳定，始终维持在 93%左右，而商业 运营服务的收入占比有所增加，从 2020 年的 5%增至 2023 年的 7%。整体来看，写字楼业 务的收入贡献保持在相对稳定的水平。 公司的财务表现较为稳健，盈利能力显著提升，2023 年 ROE约为 18%。2019-2023 年， 公司净利率和 ROE 水平整体呈现逐步上升趋势，显示出盈利能力的持续增强。2020-2023 年，公司净利率从 6%逐步提升至 20%，反映出经营效率和盈利质量的显著改善。ROE 自 2021 年起持续增长，平均水平超过 15%，整体盈利能力表现良好。

公司购物中心板块毛利高，多板块协同增利。公司的盈利能力稳步提升，2023 年毛利 达 46.94 亿元，毛利率升至 32%。分业务板块看，购物中心毛利率由 2019 年的 20%快速增 长至 2023 年的 72%，成为主要驱动力；写字楼毛利率稳步上升至 36%；住宅板块毛利率维 持在 17%-19%之间。各板块协同推动盈利能力持续增强。

商业航道毛利率表现强劲，尤其是写字楼运营和购物中心运营，显示出盈利能力的显 著提升。2023 年，购物中心物管毛利率达到 55%，购物中心分租毛利率保持在 68%，购物 中心运营毛利率进一步提升至 76%。写字楼运营毛利率也持续增长，2023 年达到 80%，而 写字楼物管毛利率则从 2021 年的 24%增至 2023 年的 32%。 物业航道毛利率稳定，非业主增值服务毛利率的提升为公司盈利贡献较大。2023 年， 基础物业管理毛利率保持在 14%；非业主增值服务毛利率从 2019年的 20%稳步上升至 2022 年的 37%，但在 2023 年小幅回落至 34%；业主增值服务毛利率维持在 27%左右，表现稳 定。

公司整体费用管控良好，未对盈利能力产生较大压力。管理费用率在 2020 年略有上升 后逐年下降，2023 年降至 6%，反映出成本控制的成效。营业费用率和财务费用率始终维 持在较低水平，分别为 2%和 1%。