C-REITs市场规模如何？

首发项目仍将是市场扩容的主要途径。

24年首发项目对市场规模扩张贡献显著。在首发和扩募两种市场扩容的途径中，首发项目目前仍是推动市场规模发展最 重要的力量。24年度，C-REITs市场由29单REITs发展为58单REITs，同时总市值由 823.34亿元上升至1,563.99亿元，增长89.96%。24年度发行速度显著加快，且主要 为新发行项目，新上市REITs在24年12月末总市值为713.16亿元，占总市值比例为 45.60%，对总市值增长额的贡献率为96.29%。

截止2024年末，中国内陆58单C-REITs市场规模为1,563.99亿元，中国内陆 REITs上市数量已超过中国香港和新加坡。

从市场相对规模（即REITs市场规模占所在地GDP的比例）的角度来看，CREITs市场规模仍具有广阔的增长空间。中国内陆REITs规模仅为23年GDP的0.1%，而其他主要REITs市场占所在地GDP的比例均保持在2%以上。 从发达市场的角度看，中国内陆REITs处于平台搭建期。多数C-REITs目前仍是 原始权益人以单个底层资产打造的项目退出平台，因此平均规模较低，仅为27亿元/ 单。借鉴国际经验，当C-REITs数量饱和后扩募将会取代首发，成为市场规模扩张的 重要引擎。美国、日本、新加坡和中国香港REITs数量长期保持稳定，头部基金（或 企业）依靠不断购入项目实现高成长性和规模效应。

交易所审核阶段及过审的20单项目共315.97亿元，将成为25年上半年的主要供给。截至24年12月31日，共15单项目处在交易所审核阶段，规模合计230.85亿元。 目前申报的项目中首发项目仍是主力，10单首发项目底层资产评估价值合计156.38 亿元，占比67.74%。5单扩募项目合计规模74.47亿元，占比32.26%。 24年扩募提速，新受理了4单扩募项目，合计规模64.20亿元，相比之下23年并 无受理扩募项目。随着累计上市数量的增加，扩募项目的占比将会进一步提升，对 于C-REITs市场规模扩张起到重要作用。 底层资产类型不断丰富，呈现出在大类资产中细分业态的拓展趋势。24年9月申 报的宁波跨海大桥REIT底层资产属于公路桥梁大类，但有别于目前其他的高速公路 REITs。同期申报的易方达华威农贸REIT属于消费领域的农贸市场，同目前的购物 中心REITs存在一定区别。

截至24年12月31日，5单项目已通过交易所审核，正处于募集及上市阶段，资产 规模合计85.12亿元，预计将于近期上市。

24年7月政策后REITs新项目审核效率确有提高。1014号文发布之后审核效率提高。24年7月后申报并过审的项目8单，平均审核 周期73个工作日，低于历史水平。其中最短的为顺丰仓储REIT，审核周期仅17个工 作日。24年上市REITs项目中，工银河北高速REIT、易方达广州高新REIT审核周期 均超过200天；仅有建投明阳新能源REIT、华夏深国际REIT审核周期位于100天以 下，分别为67和80天。24年下半年审核通过的REITs审核周期较长，普遍高于100天， 系前期积压的项目，在1014号文执行后，加速完成上市。24年过审项目的数量及规 模是历年来最高的，共过审30单项目，募集金额450.30亿元。其次是22年，共过审 11单项目，募集金额437.05亿元。

2024年C-REITs部分强周期行业首次引入了业绩承诺，比如产业园REITs、仓储 物流REITs等。业绩承诺是短期内对于运营数据预测的风险缓释，是对投资者的适当 保护，在部分强周期行业运营情况承压的市场环境下有利于C-REITs未来发展。从目 前C-REITs提出的业绩承诺的保障程度不一，物美消费REIT、特变电工REIT和重庆 两江REIT做出的承诺保障效果更强，在原始权益人放弃其对应的分红后仍无法补足 承诺分红的，将使用自有资金补偿投资者，更能体现出原始权益人对资产未来经营 情况的信心；另一种是仅以原始权益人应占分红额为限对投资者进行补偿，保障程 度相对有限。

在设有业绩承诺的项目中，消费和能源类的REITs认购热度较高。特变电工REIT 和华威农贸REIT网下和公众投资者认购比例（最终获配份额/申购份额）分别为0.55% 和0.56%，认购数量远超发行规模。

C-REITs市场流通市值持续提升，25将会迎来REITs解禁高峰。24年12月C-REITs市场流通市值685.52亿元，同比提升64.77，占总市值的比例 43.83%；23年12月总市值823.34亿元，其中流通市值416.04亿元，占比50.53%。 截至24年12月，24年以前上市的29单C-REITs流通市值上升至526.65亿元，流通市 值占比提升至61.90%。而24年度新发项目流通市值占比较低，仅为22.28%。

根据我们的测算，25年流通市值将增加420.48亿元，其中77.46%（325.69亿元） 来自于存续项目解禁，预计22.54%（94.79亿元）来自于12月正在交易所审核的项目 和已过审但未发行的项目。

我们认为24年12月正处于交易所审核阶段的15单C-REITs均有望在25年完成 上市，叠加12月的5单已过审但未上市的项目，预计将会为市场贡献315.97亿元的总 市值。结合已发行的项目情况来看，新发项目的流通份额平均占比仅三成（限售份 额算数平均占比71.64%），因此我们认为15单新发项目对流通市值的贡献约为94.79 亿元。 综上测算，我们预计25年新增上市规模为315.97亿元，78单C-REITs市场总规 模为1,879.97亿元，其中流通市值为1,145.67亿元，25年解禁325.69亿元、新上市项 目预计流通规模为94.79亿元，流通市值占比60.94%，较24年底提升17.11pct。