新加坡和中国香港配售型保障房模式对比分析

对比新加坡组屋和国内共有产权房，二者有较多相似之处，相同之处在于都是 政府划拨供地，申请条件严格，价格较市场价折扣较大。

1、 新加坡：组屋“居者有其屋”的广泛保障

新加坡住房市场以廉价组屋为核心，超过 80%的家庭居住在政府提供的组屋里， 超过 90%的家庭拥有组屋产权。新加坡组屋租房的唯一供应方为新加坡建屋发展局 (HDB)，1960 年为解决中低收入居民的居住问题而成立，致力于提供廉价住房。成 立至今，HDB 组屋覆盖家庭户数至 1980 年后超过 80%，新加坡家庭住房自有率从 1980 年不足 60%到 2022 年达 89.3%，处于世界领先水平。

新加坡住房模式的核心是价格较低的组屋体系，由此形成廉租房、廉价房和高 端私人住宅为一体的阶梯化供应体系。新加坡的组屋保障以收入为标准，一方面可 以照顾低收入居民的居住需求，另一方面可以严格将高收入和拥有住房的家庭排除 在组屋市场外，确保组屋不能成为高收入家庭资产升值的工具。这种模式成功的关 键在于政府大力扶持、低价和独家供应保障住房供给充足、价格低廉，并且监管严 格。私人住宅由于能享受资产增值的收益、配套设施和服务更好，是高收入群体的 选择。

新加坡组屋历经 80 余年发展，成立之初以保障基本住宿，到之后更加注重配套 和生活环境，至今开始打造创新和智能化住宅。新加坡政府在组屋规划时，以居民 的生活需求为考量，配置了社区商业、学校、社交和娱乐设施。每个组屋群中心都 设有一个商业和活动中心，围绕中心分布 4000-6000 个住宅单元，同时组屋规划了全面的交通基础设施，包括自行车和行人网络，每个社区都连通了巴士站或地铁站/轻 轨站，一般组屋中心就是交通枢纽中心。

对比新加坡组屋和国内共有产权房，二者有较多相似之处，相同之处在于都是 政府划拨供地，申请条件严格，价格较市场价折扣较大；不同之处在于国内配售型 保障房居住属性更加强烈，整体覆盖规模也较小，因此申请条件更为严苛，且完全 封闭管理，不能在市场上流通，失去了金融功能，仅仅满足居住属性。

2、 中国香港：居屋新建增多缓解公屋轮候周期

根据中国香港政府统计处，中国香港屋宇可分为三大类：私人楼宇、公营租住 房屋和资助出售房屋。私人楼宇包括私人住宅、别墅、村屋、员工宿舍及非住宅用 屋，公营租住房屋（简称“公屋”）是房委会和房屋协会为低收入群体提供的保障性 租赁住房，资助出售房屋（简称“居屋”）为是房委会和房屋协会为中低收入家庭提 供的可售房屋。整体来看，公屋类似于配租型保障房，居屋类似于配售型保障房。 截至 2023 年末，中国香港楼宇达 302 万套，2004 年以来基本保持 1%左右年涨幅。 分结构看，私人房屋、公屋和居屋套数占比分别为 57%、28%、15%。

中国香港 2014 年以来 10 年间年均新落成屋宇约 3.2 万套，以公屋和私人楼宇为 主，其中 2023 年下降至 2.3 万套。从新建居屋数量来看，2002 年特区政府宣布结束 公私合营的房屋发展模式，并停售居屋，居屋建设基本陷入停滞状态，2017 年以来 新建套数有所回升，平均每年新落成数量超 5000 套。

中国香港自二十世纪五十年代火灾后为灾民重建提供安置性住房开始发展公屋， 至 1972 年，新任港督麦理浩公布了名为“十年建屋计划”的公营房屋政策，为满足 中低收入家庭的购房需求，居屋开始出现。截至 2024 年 6 月底，香港公屋一般申请 者平均轮候时间下降 0.2 年至 5.5 年；当中长者一人申请者的平均轮候时间回落 0.1 年至 3.7 年。为了缓解公屋轮候时间，政府近年来开始新建资助出售单位供合资格申 请者购买。从三种类型屋宇家庭月收入中位数来看，居屋家庭平均月收入中位数位 于私人住宅和公屋之间，整体经济实力定位为中低收入家庭。

中国香港居屋申请条件和转让方式与新加坡组屋类似，申请人可为绿表和白表 两大类，绿表是符合申请公屋要求的人或基层公务员，白表是不符合公屋要求的人， 居屋对于白表申请家庭的月收入及资产有明确限制。以 2023 年居屋计划为例，绿表 及白表申请者的配额比率为 40:60，一方配额未用尽则划拨到另一方申请者。

中国香港政府继“居屋 2023”及“出售绿表置居计划单位 2023”所推售合共约 12000 个单位后，将于 2024 年第四季推出“居屋 2024”计划，推售 5 个新建居屋发 展项目，合共超过 7100 个居屋单位，实用面积介乎约 17.3 平方米至约 47.4 平方米， 将以市价七折出售，售价介于 143 万港元至 467 港元，平均售价大约为 270 万港元。