代建行业表现如何？

2023 年代建行业新签约项目建筑面积同比 增长超过 40%，显示出强劲的市场需求。

1.头部代建增长量领衔， 中部和新进代建企业增长加速

国家统计局数据显示，1-6 月份，新建商品房销售面积47916 万平方米，同比下降 19.0%，其中住宅销售面积下 降 21.9%。新建商品房销售额 47133 亿元，下降 25.0%， 其中住宅销售额下降 26.9%。 在房地产行业下行期间，代建行业的逆周期特征明显，商 业和政府代建齐发展，助推市场规模持续提升。 2023 年， 代 建 行 业 新 签 约 项 目 建 筑 面 积 同 比 增 长 超 过 40%，显示出强劲的市场需求。2022 年，我国房地产代建 行业的新签合约项目建筑面积为 11059 万平方米，比 2021 年增长了 11.3%。

根据观点指数测算，如果按照此前年均增长率 25% 进行测 算，预计到 2026 年全国代建新拓面积将会超过 3 亿平方米。 从 2024 年上半年来看，行业集中度较高，头部企业保持较 高的市占率。其中，根据观点指数监测的代建企业来看， 头部代建新拓面积增长总量领超其他企业，中部和新进代 建企业增长加速。

截止 2024 年上半年，旭辉建管累计签约项目超 150 个， 累计签约面积近 2800 万平方米，与年初相比增长 800 万 平方米。龙湖龙智造在上半年新签约了 26 个代建项目，总 建筑面积达到 432 万平方米。截止 2024 年年中，融者共 创业务布局 38 个城市，已服务涉及高端综合住区、文商旅 产业、城市公建及配套等百余个项目，总服务面积近 3180 万方。截至目前，招商建管已承接项目超 530 个，遍布超 23 个城市，总建筑面积突破 1800 万平方米。 代建企业逐渐增加，其中开发商、政府机构、建筑公司、 金融机构以及独立的代建企业是主要参与者。而大型开发 商凭借资金实力和项目资源，占据市场主导地位。不过由 于竞争加剧，即使是深耕多年的代建企业，亦难免受到其 他入局者的挑战。 上半年，融者共创建管、招商建管、远洋建管、金建管、 东原睿建等企业建立其品牌宣传推广的微信公众号，加大 对自身代建品牌的投入力度，增强市场影响力，与深耕多 年的代建企业直接竞争。

通过微信公众号，可以及时发布企业资讯，展现品牌故事 与核心价值，有助于代建企业推广品牌。同时，也能让其 迅速响应市场变化，有效触达并吸引目标客户群体。

2.代建收入规模显著上升， 行业规范持续进行

万科 2023 年年度报告显示，万科已累计代建 341 个项目， 总建筑面积 3997 万平方米；当前管理项目个数 89 个，建 筑面积 1506 万平米。2023 年万科 EPC 及代建业务实现收 入 123.1 亿元。（此前并未单独披露该部分收入）。华润 置地 2023 年年度报告披露，其代建代运营营业额为 17.4 亿元。 尽管某些公司的代建收入占营业收入的比重较低，但代建 业务已成为较稳定的收入来源之一，并对利润有一定的贡 献。不过，由于竞争加剧，短期内代建企业的收入上升后 稳定在一定水平，然后轻微下降。

首先受到影响的是深耕多年的企业，如 2024 年上半年绿城 管理新拓代建项目代建费预估 41.9 亿元，较去年同期下降 约 18.1%。其中，最直接体现在费率的变化上。如某企业 以往的代建费用是项目销售额的 5%-6%，且不包含代建企 业的人工费用。现在则是项目销售额的 3%-4%，含代建企 业的人工费用。 观点指数观察到，一些新进的代建企业由于自身品牌影响 力有限，较难通过品牌管理输出来获取客源，而降低价格 是有效的策略。当然，价格战容易引发市场无序竞争，最 终导致各方利益受损。代建企业管理费取费标准的现状存 在不统一、偏低等问题。为了促进代建制的健康发展，需 要进一步完善取费标准，实现专业化、规范化。

除此之外，不少企业通过实际行动为代建行业的标准化、 合规化发展出谋划策。如金地管理通过近三年的产品实践 经验，发布了《委托方驾驶舱 2.0》。绿城管理发布了《2023 年度 C 端客户研究白皮书》和《2024 绿城管理集采发展白 皮书》。 此外，地方性政策的出台，也有利于规范代建行业发展。 如期内《石家庄市政府投资项目代建制管理办法》、《南 阳市人民政府发布关于印发南阳市政府投资项目代建制管 理办法（试行）的通知》和《湖南省政府投资项目代建制 管理办法（征求意见稿）》发布等。

3.东部沿海竞争白热化， 部分企业另辟蹊径求发展

据观点指数不完全统计，代建企业对于区域业务获取的意 识高度一致，上半年代建项目发生的交易主要集中在东部 沿海地区，其中长三角区域尤为突出。

以长三角的浙江市场为例，部分城市的项目存在多家企业 竞争，但其他城市的竞争对手则较少。如浙江文成县樟山 片区 ZS-03-22 地块（全过程代建代销），开标记录内容显 示投标人有 103 家公司，4 家公司入围候选，最后有 1 家 中标，中标比为 103：1。成都凤栖湖小区、金凤中心居住 小区代建开标记录显示有 3 家投标公司，3 家公司入围候选， 最后有 1 家中标，中标比为 3：1。 该区域城市需求旺盛，背后是人口巨量聚集、较高的城市 水平，以及旧改所带来的一系列项目建设机会。同时，长 三角区域的政府代建法律法规较为完善，为代建企业提供了良好的项目拓展环境。

增多，特别是江浙一带出现“聚团式”流入现象。长三角 经济圈，2023 年人口流入规模达到 107.67 万人，较 2022 年增加约 4 万，创近三年新高。最近沪苏浙皖三省一市 2024 年上半年的经济运行成绩单发布，长三角地区 GDP 总量突破 15 万亿元，占全国 GDP 的四分之一。该区域新 兴产业生态和产业链将更加完善，对全国经济增长的带动 作用进一步加强。 从上半年代建企业新拓区域来看，仅浙江省就聚集了绿城 管理、蓝城集团、蓝绿双城、融者共创建管、滨江管理、 光影管理、开元建设、宋都管理、久筑共建、德信绿建等企业。

不过也有企业选择以自身的业务管理半径进行业务拓展。 以金地管理为例，主要以大湾区的项目为主。 在此过程中，可以发现许多全国化布局的代建企业会优先 选择过去地产业务有深耕优势的城市。即是利用母公司的 品牌、供应链等资源为代建赋能，在母公司建立口碑的地 区还可以带动代建企业增加新拓项目和复订项目。 据龙湖披露，1-6 月份，龙湖龙智造的代建项目累计销售额 达 40 亿元，累计销售面积 19.7 万平方米，主要在重庆、天津、 济南、合肥、昆明等核心一、二线城市。远洋建管新签代 建项目的数量达到 23 个，覆盖北京、深圳、杭州、武汉、 长沙、青岛、贵阳等 17 个城市。

4.政府代建在扩容，非住项目存需求

政府代建是代建企业极力争取的一大业务来源。国家提出 的“三大工程”（保障性住房、城中村改造和“平急两用” 公共基础设施建设）建设将使政府代建容量进一步扩大。 2024 年上半年，保障性住房建设方面，中国人民银行提出 设立 3000 亿元保障性住房再贷款给予支持。“平急两用” 公共基础设施建设方面，相关部门和单位将推动地方动态 更新正式项目清单，搭建银、企、政对接平台，定期向银 行机构推介项目，共享项目融资信息，加快项目授信投贷。

城中村改造方面，根据《关于在超大特大城市积极稳步推 进城中村改造的指导意见》，对符合条件的城中村改造项 目，中央通过现有渠道适当给予补助。目前，国家开发银 行和中国农业发展银行已发放城中村改造专项借款 1800 多 亿元。2024 年，上海将大力推进“两旧一村”改造，启动 10 个城中村改造项目。广州市规划至 2035 年，累计推进 城市更新约 300 平方公里。 从企业的业务结构来看，企业新增的政府代建项目比例明 显增加。 绿城管理在 2023 年业绩会上透露，政府代建业务已经成为 其最重要的业务和业绩贡献来源。新拓代建业务中，政府、 国企和金融机构占比 74.7%。新拓代建项目代建费中，政府、 国企和金融机构占比为 69.4%。2024 年上半年，金地管理 城投平台与政府代建占比超 40%。旭辉建管政府 / 国企类 代建合同额占比超 50%。某代建企业新增政府代建比例从 原来的 30-40% 提升到现在的 70%-80%。

期内，不少企业获取了政府代建项目。如建发建管成功中 标漳州九龙江医院配套商住综合体项目，建筑面积达 31 万 平方米。今年 6 月旭辉建管首个代建的保障性租赁住房社 区——上海松江西部科技园柚米社区正式开业，该项目是 松江区当前最大的保租房社区。可以观察到，一些代建企 业获取的政府代建主要以保障房、保租房、安置房等住宅 类产品为主。 但是并非所有项目代建企业都可以消化，尤其是一些重大 的项目需要企业具备很强的综合实力。 如此前华润置地中标南宁 TOD 项目。该项目包含 4 个地块 需要开发建设管理，占地面积约 394476.30 平方米，折合 591.71 亩。项目投资估算 65.1 亿元，华润置地的中标费率 为 4%。其为该项目的开发提供运营、开发、设计、人力行 政等全过程管理工作。

根据中标要求，其中有两条将不少投标人排除在外。一是， 投标人或其最终控股母公司需入围 2022 年《财富》世界 500 强排行榜。二是，不接受联合体投标。这就要求代建 方实力较强。从竞标人来看，有中国五冶集团有限公司， 投标费率为 4%，评标综合得分第二。中建三局第二建设工 程有限责任公司，投标费率为 4%，综合得分第三。费率没有差异，主要在综合评估的总分差异上。 据观点指数观察，这些项目的招标不一定是唯费率论，还 会考虑代建企业的建设管理能力。在政府招投标平台的新 项目中，非住开类的项目更倾向于由地方政府的平台企业 去承接，像期内的广州元宇宙未来世界代建服务项目、同 济大学扩建项目以及郑州管城医院等项目。

观点指数认为，非住开类项目的利润较薄，代建企业缺乏 拓展的动力。另一方面，传统住开企业转型做代建，对于 其他类型的项目也存在经验不足的现实。 开发商转型代建这条轻资产道路，脱颖而出的关键是找到 自己的特色。 据观点指数观察，这些企业定位有很强的集团业务色彩， 如融者共创建管定位是专注高端不动产，这与母公司融创 中国做高端项目的基因分不开。 新城建管则是根据母公司新城控股的吾悦广场为蓝本，输 出自身的商业项目。期内，新城建管与濮阳开投集团、河 南崛起集团共同签约濮阳吾悦广场项目。由新城建管负责 项目代建及代管服务，从规划设计、成本管理、招采管理、 工程管理、竣工验收、交付管理，再到商业策划定位、品 牌招商、运营管理等，为委托方提供全链条一体化综合解 决方案。

新城建管借助新城控股集团的商业资源统筹和管理运营能 力，统领上下游产业链及商业链，把品牌、创新、渠道有 机融合。最近，新城建管成功签约淄博华光路商业项目。 金地管理的商办代建项目是特色，尤其是应对非标商办项 目所体现的管理能力。此前，在接手深圳新华保险大厦项 目之前，施工图设计已基本完成，金地管理在项目有限的 框架下进行了再度挖掘，节约的成本达到数千万元。 根据金地管理今年 6 月的简报，目前其商办代建项目中， 深信服科技大厦项目于 6 月份如期完成了项目交付。广州 新华保险大厦项目处于收尾阶段。此外，还有深圳新华人 寿大厦项目、佛山虎牙三龙湾总部项目、广州诗悦创