代建行业竞争格局及未来发展趋势分析

在搭设金融服务平台方面，绿城管理积极为有融资需求的项目提供金融撮合服务。

1、代建行业竞争格局

伴随房地产市场不断发展，各类型专业化、细分化、聚焦化业务开始从幕后走到台 前，尤其在房地产三道红线监管之后，传统高杠杆、重资产发展受到挑战，企业在寻求 住宅开发业务稳定增长的同时，也在摸索潜在第二增长曲线，代建行业成为房企近年来 布局的“必争之地”。在当前众多代建行业参与者中，绿城管理与中原建业是国内唯二两家已经上市的代 建企业，且规模均处于头部位置。随着各房企持续涌入赛道，行业竞争不断加剧， 2020 年至今百强房企中也有多家企业成立代建平台。随着优秀代建企业近年来不断探索，行业竞争格局愈发清晰。未来看，我们认为代 建业务分拆成为企业下独立运营板块是大势所趋。成熟的代建企业有望凭借自身产品及 体系优势，不断加大代建业务的深耕力度。

与此同时，我们认为新入局的后起之秀也有望在规模上奋勇直追。随着近年来房企 主体信用受损以及委托方需求日益复杂和多元，品牌、资源整合以及对产业链上下游布 局的能力将成为代建企业未来立足行业的核心竞争力。

2.代建未来发展趋势

我们在此前发布的《房地产代建系列研究之二：代建行业市场发展规模测算》报告 中判断，十四五”期间代建业务的市场利润容量或将达到 2000 亿左右规模，市场空间非 常可观。 未来看，中国房地产投资端将呈现出去中心化的趋势，来自政府、国企、地方城投 公司、金融机构等逐渐成为房地产市场主体，其代建服务需求空间较大，形成分布式的 投资格局。

不良资产处置

2021 年下半年以来，不少房企遭遇资金链断裂、信用崩塌、逾期交付等难题，“保 交付、保民生、保稳定”成为社会各界关注的首要命题。在此背景下，金融机构越来越 多地介入涉房涉地不良资产处置，纾困项目需要资产重组、品牌焕新、团队优化、供应 链重整等多维服务。 公司把握市场机遇，提前战略布局，将资方代建作为“3+3”战略的重要组成部分， 积极发挥投前风控和投后管理职能，加快释放项目流动性，通过推动复工复产、保障项 目交付化解社会矛盾、提振市场信心、变现不良资产，通过管理创造价值践行社会道义， 目前已携手中粮信托、平安不动产等金融机构落地多个资方代建项目。

不同于商业代建，不良纾困项目往往具有非标化、个案化、风险大、涉及面广、诉 求复杂等特征，且大部分项目已建已售，在原开发商暴雷的过程中口碑和形象受损。因 此，接手的开发服务商需要具备良好的甄别能力和风险隔离能力，强大的信用背书和品 牌形象，优秀的资源整合能力和执行落地能力。 作为代建龙头企业，绿城管理已积极携手金融机构和各类委托方，在项目开发的不 同阶段介入多个资方纾困项目：

项目不良前期。原恒大江阴项目融资机构中粮信托在取得实际控股权后，选择绿城 管理进行项目后续开发管理工作。绿城管理对项目进行系统梳理，重新统筹规划运营思 路，协助委托方对项目资产、负债进行详细盘点，积极响应政府要求、业主诉求，完成 组织、体系建设，实现设计、展示面焕新。这些工作为委托方进一步收购剩余股权提供 了可靠依据。同时，绿城管理团队与各供方单位积极沟通，并协同委托方与政府沟通， 最终在春节前拨付资金约 5000 万，解决农民工工资及部分供应商欠款问题，为春节后 及时复工复产打下了基础，有效化解社会矛盾。目前，该项目续建工作正在稳步推进中。

项目不良中期。绿城管理受相关资方委托，为奥园广州云和公馆项目提供代建服务， 在品牌焕新、产品升级、供应链重整等方面推进项目平稳运行、顺利交付，以实现金融 机构委托方、原开发商奥园集团、业主、供应链企业、政府的多方共赢。

项目不良后期。绿城管理受河北唐山国有企业委托，为当地某破产重整项目提供后 续代建服务。该国企委托方多次参与本地破产重整，具有丰富经验及成功案例，但整体 操盘能力不足，引入绿城管理，主要为借力专业开发管理能力完成项目建设。在广西柳 州，绿城管理响应柳州市中级人民法院招募，与破产管理人积极对接，参与广西官塘投 资发展有限公司破产后的重整计划，最大化保障各方当事人合法利益，提升资产价值。 随着房地产投资端去中心化态势愈发明显，金融机构涉房涉地项目也从不良纾困逐渐往 自投、融资等领域延伸。绿城管理充分把握市场机遇，在更多业务领域与资方积极对接： 在承接金融机构主动投资方面，绿城管理在项目勾地和融资阶段与金融机构对接，前置 锁定代建业务，目前已与北谷资产落地浙江温州和义乌两大项目。

在搭设金融服务平台方面，绿城管理积极为有融资需求的项目提供金融撮合服务。 基于以上，绿城管理还探索与各类资方设立合资公司，批量落地项目。目前公司已完成 与喜神资本、北谷金融、前海润和等机构的合作签约。 未来看，我们认为金融机构、资产管理公司等将成为房地产投资的重要主体之一。 绿城管理将资方代建作为创新业务方向，是公司业务创新、蓝海战略的主动选择。

国资平台拿地占主导地位

政府主导的保障性住房建设。全国多个城市已出台措施提升保障性住房筹建规模， 除传统安置房外，公租房、人才公寓、共有产权房等多种新业态保障性住房建设需求增多，产业园区、产城融合、市政配套设施等多元城市服务业务机会快速提升。根据国家 住建部，“十四五”期间，40 个重点城市计划建设筹集保障性租赁住房 650 万套（间）， 其中，浙江省要求人口净流入的大城市新增保障性住房供应占住房新供应量的 30%+。

城投主导的拿地比例提升。根据克而瑞地产研究公众号显示，城投公司在 2021 年 首轮至 2022 年第三轮的拿地金额占比出现逆势走高的增长态势。2021 年三批次集中供 地中，城投公司拿地金额占集中供地总成交金额的比例从 12%上升至 50%；2022 年市 场整体转冷，但前三轮集中供地中，城投公司参与比例依旧保持高位，拿地金额占比逐 步从 30%上升至 44%。 我们认为多轮集中供地结果显示国企、地方城投拿地比例提升，但该类土地拥有人 往往缺乏成熟的土地开发经验，需要专业的代建服务商帮助完成高质量开发目标，实现 国有资产保值增值。

2021 年，公司通过与杭州湾管委会、钱塘新区管委会等搭建合作平台，进入政府 城投项目、产业园区代建业务；通过与深圳前海润禾等搭建合作平台，成功获取深圳、 珠海等大湾区城市更新项目。

推动收并购业务，孵化完善产业链

代建企业的专业化，分工的精细化、模块化不断提升，构建产业类平台的综合业务 模式是未来行业内关注的重要发展方向。产业链业务主要通过对房地产开发全产业链上、 下游的探索和布局，将委托方、供应商、消费者整合到统一的产业生态圈中，从单一的 工程建设走向多维化的运营服务体系转型，形成价值闭环。

纵观代建行业的整个产业链，产业链业务可存在于项目开发和管理的各个阶段，且 能与主营业务相互赋能、导流。公司近年来通过不断整合产业链上下游轻资产类企业、 代建核心团队及创新业务，旨在推动代建生态系统构建，强化核心能力建设，释放轻资 产模式价值。2020 年，公司产业链孵化的投资收益实现大幅提升。产业链上下游孵化业 绩达人民币 46.0 百万元，较 2019 年的亏损人民币 1.4 百万元增加 47.4 百万元。 把握市场趋势，积极收并购推动产业链完善。我们在此前 2022 年 2 月发布的《大 并购、稳需求、优格局——后阶段行业趋势推演》报告中曾提出，在行业供给侧改革的 背景下，企业通过收并购业务超越赛道，优化竞争格局是大势所趋。

2022 年年初，公司把握市场趋势，完成了对浙江熵里建设管理有限公司的股权收购。 旨在吸引优秀团队，助推集团核心能力建设。同时，公司通过“保底利润”的形式约定 经营目标，要求浙江熵里于 2022-2024 年度分别贡献人民币 1.2 亿元、人民币 1.3 亿元 和人民币 1.5 亿元的利润，2025 年度及以后视新增代建费总额支付或有对价 2 亿元。 截至 2022 年 6 月 30 日，浙江熵里贡献收入人民币 108.4 百万元，贡献净利润人民 币 62.3 百万元。