代建行业发展历程与模式演变及国外经验分析

我国的代建行业可以通过政策与模式的演变划分为三个阶段，最早以地方政府提倡 的政府代建为主，随后经历国家对投资体制的多轮改革和规范，代建模式在政策上受到 鼓励并在全国范围内全面铺开。

1.行业发展：脱胎于厦门市政建管，逐步迈向全国化

地方探索及政策试点（1993-2003 年）：1993 年，厦门工程建设管理体制改革提出： 将一些基础设施项目委托给专业的项目管理机构建设，随后，多地政府为解决建设需求 过大但在建设过程中受到行政干预较多的问题开始零星实行代建模式。2002 年，国家开 始组织有关部门对“政府投资项目管理方式改革”进行研究，随后两年时间里北京、贵 州、重庆开始就一些项目进行代建模式建设试点。这种模式也被各地政府的公益性投资 项目所借鉴和接受。

政策鼓励与全国化发展（2004-2015 年）：2004 年，国务院颁发的《国务院关于投资 体制改革的决定》指出：对政府投资项目进行初步界定，对非经营性政府投资项目加快 推行“代建制”。至此，代建模式广泛运用于政府工程。由于各地在项目招投标、建设过 程管控等方向标准不一，建设部等五部委于 2007 年 1 月联合发布《关于加强大型公共 建筑工程建设管理的若干意见》，主要围绕建设标准的制定与执行、设计方案的招标与 评审、建设实施方式改革等方面做出进一步指示。

政策完善与模式化创新（2016 年-至今）：2016 年开始中国房地产行业迈入年均 10 万亿以上投资规模。与此同时，行业年均施工面积同样处于较大体量。2016 年，房地产 行业施工面积达到 75 亿方以上。如此巨大的投资和建设规模，使得中小开发商与资本 方作为委托方的商业代建业务获得较快发展。随着规模增长，制度性文件也逐步完善， 管理红利开始释放，代建行业在制度框架内也逐渐演变出资本代建及其上下游衍生服务。

代建模式的兴起是供需两端对市场化与效率需求的集中体现，也是房企轻资产转型的代表模式。与传统的项目管理模式相比，代建模式更能适应现行经济发展下政府投资项目的管理需要，这种新模式提高了项目管理的专业性，使得政府投资项目朝专业化、规范化发展，并通过简政放权使政府部门更专注于投资研判与过程监督“专业的事交给专业的人”得到充分体现。而对于商业代建而言则是投资与开发相分离趋势下轻资产模式的代表，也是目前房企转型重要的模式，与自投模式相比其收益率较高且负债率较低，融资渠道多元化，受到的政策与市场限制更少。代建模式越来越得到房地产企业的认可，吸引了很多新的企业进入市场。

入局房企增多，其发展代建业务的核心诉求在于市场下行背景下的轻资产转型需求 与冗余开发能力的再利用需求。随着代建业务客户群体向国有资本演变，不具有专业操 盘能力的投资方愈发增多，投资与开发相资产分离趋势明显，这些市场中持续增加的代 建需求，促使越来越多的房企涉足代建领域，目前已有40余家房企涉足代建业务，竞 争更加白热化。对于各参与方而言，其主要诉求大致分为两类：1）将代建作为传统开发 业务在投资去化乏力环境下的轻资产补充，以优化其现金流回款与报表业绩，且将其多 余的开发能力进行利用，在一定程度上是避险的需要；2）将代建作为独立业务进行发展 甚至分拆上市，坚定进行轻资产转型，组建专班进行区域深耕或者全国化拓展，并针对代建进行产品打造，使其真正成为传统开发业务的“第二成长曲线”，此类企业以绿城管理控股、中原建业为代表。

2.模式演变：前期以政府代建为主，商业代建迎头赶上

我国代建模式经历了从以政府代建为主到平台化的柔性代建的模式转变，从行业代 际转变可以分为代建 1.0 至代建 4.0 模式。 代建 1.0 阶段：以政府代建为主的模式，企业对于模式的创新有限，商业模式主要 基于政府的招投标流程。代建方接收政府的委托，双方确立好建造的要求，根据该要求 对项目进行代理建设。其中，安置房、限价房等的保障性住房和公共设施是政府代建的 主要项目。 代建 2.0 阶段：以商业代建为主，委托方需要有充足的资金源，具备土地的使用权， 且与代建方的开发理念和对产品质量要求相一致，这样才能开展代建业务，此阶段代建 模式的特点以标准化管控作为核心，从前期定位到营造去化均需要按照对应流程。

代建 3.0 阶段：资本代建兴起，资本代建与商业代建的模式是相似的，主要区别在 于商业代建的委托方是拥有土地使用权证的企业，而资本代建委托方是金融机构、财团 等的资本方；随着投资与开发相分离，资本代建业务成为传统政府代建与商业代建业务 的补充。 代建 4.0 阶段：随着三大独立代建业务迈入正式的轨道，代建市场也由原来的品质 控制发展为标准化管理，且在进一步形成更为成熟的体系，并逐步迈入了代建平台化、 按需定制的柔性代建模式，即代建 4.0 阶段。

代建模式的关注点逐渐由项目中期建设向项目开发的前端与后端过渡。基于微笑曲 线理论，企业将核心资源放在开发前端的研发设计与后端的品牌输出上可以获得更大利 润空间，且前后端流程的发展充分赋能开发中的建设环节以提升项目溢价与去化，代建 咨询、设计规划、代建模式培训等上下游服务逐渐兴起，企业更加追求微笑曲线两端的高附加值业务。

3.代建行业的国外发展经验：金融化、专业化特征明显

国外代建模式发展历史悠久，制度相对规范，对我国代建行业发展具有重要借鉴意 义，我们选取新加坡和日本两个亚洲发达国家进行分析。 新加坡的代建模式主要分为两种：基于政府采购的代建模式和以凯德置地为代表的 基金运作资本代建模式。新加坡政府国家发展部下设建屋发展局和公共工程局，其中建 屋发展局是新加坡唯一的公共住屋机构，提供规划、设计、工程和品质测量等专业服务， 而公共工程局负责工地监督工作。实际的工地施工通过公开招标由私人承包商代建。凯 德置地通过信托基金等形式与资金方合作，按照一定比例出资小股操盘，同时作为基金 管理人介入到房地产开发环节获取管理费，项目培育成熟后，基金通过将资产注入 REITs 变现，凯德置地也可以享受一定的超额收益。

日本由于土地私有化，代建业务更多为私人代建业务，代表公司为积水住宅。积水 住宅三大业务板块分别为开发型业务、资产型业务和代建型业务，其中代建业务收益占 比接近 50%。积水住宅代建业务的施工质量管理机制完善，子公司积和建设与合作的外 部施工组织成立“积水住宅会”，通过标准化的管理体系将工程计划、施工进展情况、检 查信息等可视化，严格执行质量管理，为客户提供高品质施工。 可以发现，国外的代建业务金融化、专业化特征明显。投资与开发施工相分离，“让 专业的人做专业的事”。金融机构、政府和个人提供项目资金，代建企业负责设计开发， 中介负责销售策划，保险机构负担抵押信用风险等。