代建业务模式是怎样的？

商业代建为主，政府及资方代建扩容。

1.政府代建：持续扩容，保障性租赁住房成短期热点

政府代建模式是指政府或行使相关职能的机构对非营利性项目通过市场化招标，通 过政府邀请、指定等方式获得代建项目，与政府有关部门合作，对项目建设进行全过程 的建设管理。政府代建增长过去主要由经济适用房、安置房、拆迁房以及学校、博物馆 等基础设施驱动，现已逐步拓展到产业园区、综合基地等多元业态。政府代建具有社会 性与公益性，项目更多考虑满足社会需求与经济发展需要，普遍盈利水平较低，这也导 致房企入局的积极性受到影响，但从事政府代建所带来的社会声誉较好，且稳定的回款 导致委托风险较小，部分信用资质较强的代建企业入局，能在一定程度上提升企业的社会形象与政府项目的市场化水平，使双方实现共赢。

以绿城管理控股为例，绿城管理控股的政府代建流程分为前期阶段、项目营造与后 期阶段，在不同阶段为政府提供包括规划设计、成本及工程管理、竣工验收及交付管理 等多种服务，进行代建项目的全过程管理。

以保障房和城市更新为重要组成的政府代建得到政策大力支持，政府代建持续扩容。 从 2019 年开始，政府提出一系列措施以支持旧城改造与城市更新计划，我国需重建的 老旧住宅区涉及上百万户家庭。2000 年前已开发的约 16 万个老 旧住宅，其中仍有超过 4200 万户及约 40 亿平方米的总建筑面积有待开发。到 2025 年，政府代建新签约建面预计将达到 0.78 亿平方米，CAGR 为 23.5%， 政府代建规模将占到整体代建市场的 34%；从收入规模来看，2026 年，政府代建的新签约代建费规模将达到 53 亿元，新签约建面约为 0.42 亿平 方米。除此之外，“十四五”期间将在 40 个重点城市计划筹集保障性租赁住房 650 万套 （间），且政策明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

2.商业代建：服务费模式代建为主，配资代建需求提高

商业代建委托方多为中小型房企，代建方在签订代建协议后对代建项目输出品牌与 管理。商业代建委托方多为拿地后开发能力较弱或无力开发的中小型房企，委托后，代 建方进行项目的客研定位、规划设计、建设营造与营销去化。 收费模式：商业代建的收入包括委托方按工程节点进行支付的管理费（通常总额为 销售额的 2-4%）以及双方共同约定的、按照销售情况进行结算的酌情红利。

不同于规模化的全国性房企，中小房企融资成本和施工建材及集采成本较高，并未 形成品牌效应，因此在市场竞争层面常常处于劣势，商业代建模式则可以让中小开发商 “曲线救国”，有了代建企业的品牌背书与开发过程管控，在操盘过程中可实现减少产 品研发时间、提速开发节奏、运用代建方品牌为委托方提高产品溢价的目的。根据中指 院预测，到 2025 年我国新签约代建总建面将占到已售商品房总建面的 14.3%，2026 年，商业代建的新签约代建费规模将达到 326 亿元，新签约 建面为 1.06 亿平方米。

除了以收取固定服务费的商业代建模式，市场上还广泛存在股权式代建与配资代建。 常用的服务费代建由拥有土地和资金的委托方发起需求，代建方通常是具有品牌溢价的大型房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面具有成熟经验，通过输出 此类经验以满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定条款，收取 一定比例服务费的代建模式。

股权式代建又被称为小股操盘模式，是指代建企业在合作项目中只占有较少比例的 股权（通常不超过 30%）。虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项 目实际操盘的权利，但根据委托方的代建方的相关委托协议，项目仍然由持小股的团队 操盘，通过使用代建费的品牌、管理团队和产品体系以提升项目回报。对于代建企业而 言，股权式代建不仅收取代建服务费，还享受股权收益及溢价分成；小股操盘模式是国 际上房地产开发的主流模式之一，在我国，万科作为采用小股操盘模式的典型代表，其 收入分配分为三部分，第一部分是根据股权占比获得的股权收益，第二部分是根据项目 销售金额获取的管理服务费用，一般是合作双方约定的比例，第三部分是当项目销售利 润率超过预期时，会再次向万科分配超额利润收益。

配资代建是指代建方除了提供代建业务外，代建企业还协助委托方获得资本支持的 模式。该模式下，代建企业不直接入股，而是以短期项目借款形式介入或通过自身资源 协助委托方完成金融机构的对接，这对于代建企业的资源协调能力与信用要求较强，且需要其具有优异的风险隔离能力。短期来看，流动性紧张的环境下，代建方能否为委托 方提供资本帮助成为其选择代建方的重要因素。

3.资本代建：目前落地项目较少，受益于金融机构对“保交楼”介入

资本代建是由商业代建演变的产物，核心在于金融机构具有从财富端募集资金的优 势，但是缺乏操盘经验或是没有操盘团队，在投资地产项目或接盘不良资产时则需要专 业的项目研判、房地产开发及去化的全过程服务。代建公司能够满足其需求并最终为金 融机构实现安全、高效的投资收益。资本代建由金融机构出资购入土地等要素，由代建 方进行建设管理，收入模式与商业代建类似，而不同点则在于金融机构的土地（项目） 来源通常较为复杂，在投前投后等阶段对于代建方的风险隔离能力与定制化服务能力要 求较高。目前除绿城管理控股、中原建业等少数头部代建企业有少量落地项目之外，其 余代建企业较少涉及。

由于地产开发去杠杆，房企流动性危机频发，房企无力偿还项目工程款也使得全国 多个项目被迫停工，短期内涉房类不良资产项目代建需求激增。而以国家级 AMC 信达 与华融为例，其涉房类不良债权资产占比处于 40%以上，高居各资产类型榜首。根据信 达和华融 2021 年报，两家机构房地产不良债权总额分别为 625 亿元和 1441 亿元，占比 达到 42%和 46%，可见涉房不良资产的规模之大。从短期来看，过去一年房企暴雷所带 来的停工潮影响面广，中央及各地方政府推行“保交楼”专项计划，政策工具的不断释 放使纾困项目的复工进度开始推进，我们认为短期内资本代建将大幅受益于相关纾困行 动。