如何看待我爱我家的盈利空间？

降本增效，扭亏为盈。

1.22&23 年，多因素导致盈利承压

1.1 22 年：行业面临挑战 + 计提减值 + 股权激励

2022 年，居住服务行业面临阶段性挑战。2022 年，市场下行带来了人员保留的 挑战，所有城市因市场的发展，产生高频门店关闭、员工居家隔离、社区封闭管 控的情况，该状态抑制了市场交易，各城市无法保持相对稳定的运营状况。公司 主要落地城市的买卖经纪业务的市场成交总量仅 58 万套，同比下降幅度超过 32%， 为 18-22 年间成交量最低的一年，全年 GTV 仅实现 2600 亿元，同样为近年低点。 公司坚定履行社会责任，承担相应成本。在业务停滞期间，公司坚定履行社会责 任，践行企业文化，坚持长期主义，不以裁员降薪的方式降低成本，为实现人才 保留，在一定期间内承担相应的成本。

谨慎性原则下，公司计提减值金额高增。2022 年，在疫情等因素的冲击下，为了 更加真实、客观地反映公司的财务状况、资产价值及经营状况，基于谨慎性原则， 公司 2022 年提取各项信用减值和资产减值共 3.04 亿,同比高增 88.0%。

员工持股计划于 2022 年带来的影响较大。公司 2021 年实施了员工持股计划， 2022 年确认股份支付费用达 7081 万元，同比高增 45.5%，对当年利润影响较大。 综合看来，2022 年因市场下行、计提减值以及股权激励等非经营性因素对利润的 影响约 3.8 亿，而 2022 年全年归母净利亏损约 3.3 亿。

1.2 23 年：计提减值 + 股权激励 + 补贴退回 + 品牌升级

2023 年公司同样面临计提减值及股份支付费用的影响。2023 年，基于业务战略 的调整，商业地产营销业务已不符合公司未来的发展方向，公司预计将出清该业 务，基于审慎性原则，公司提取与该业务相关的商誉资产减值损失约 2.6 亿元。 此外，考虑到部分新房业务相关的应收账款账龄以及信用风险的变化，公司 23 年 提取信用减值损失约 1.3 亿元，全年提取各项信用减值和资产减值共 4.81 亿 （yoy+58.2%，详见图表 31）；且 2021 年实施的员工持股计划，在 2023 年度确认 的股份支付费用约为 0.31 亿元（详见图表 32）。 2023 年公司利润受补贴退回及品牌升级等一次性因素影响。2023Q2，我爱我家杭 州公司退回政府补助资金约 0.53 亿元。此外，2023 年我爱我家品牌进行了全面 的焕新升级，本次品牌升级公司投入的各项营销推广费用约 1.5 亿元。综合看来， 2023 年，公司计提减值、股权激励、补贴退回及品牌升级等非经营性或一次性因 素对利润的影响约 7.2 亿。

2. 24 年：一次性影响因素不再，降本增效下盈利扭亏为盈

2.1 股权支付费用摊销完毕，品牌升级完成

截止 2024 年 6 月 30 日，股份支付费用已全部摊销完毕。2024 年上半年确认的 股份支付费用下降为 885 万元。随着员工持股计划的逐步解禁，股份支付费用将 逐步降低，对利润的负向影响也逐步减小。截止 2024 年 6 月 30 日，公司第二期 员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕。 24 年品牌升级已完成，大额营销费于 23 年投入完毕。2023 年，公司发布了“住 进每一种生活”的品牌主张和全新的视觉形象，门店装修进行了全面升级改造， 并通过人、店、社区、大众等四个传播维度，将全新的品牌形象和品牌理念充分 传递给更广泛的消费群体。通过本次品牌升级，“我爱我家”品牌再次绽放出新的 生命力，公司投入的各项营销推广费用约 1.5 亿元已体现在 23 年报表中，不再 影响 24 年利润。

2.2 应收账款结构优化，计提减值压力减小

公司应收账款逐渐减少，新房业务合作房企愈发优质，计提减值压力较小。近年 来，公司计提减值较为充分，截至 2024Q1，公司应收账款 5.45 亿，较 2022 年底 优化 34.9%。同时，面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发的态 势，公司以“控规模、保质量、增效率”作为新房销售业务的经营原则，在确保 收入质量的前提下发展新房销售业务，重点发展与央企、国企等品牌开发商的合 作，并加强业务回款管理，应收账款减值压力较小。

2.3 降本增效、扭亏为盈，业绩有望持续释放

坚持降本增效，期间费率显著优化。公司坚持降本增效，严控各项费用开支， 2024Q1 公司期间费率 20.6%，较 2021 年高点显著优化 3.5pct；不包含财务费 率的期间费率（财务费率 2021 年开始受到新租赁准则影响）14.6%，较 2021 年高点显著优化 5.6pct，其中销售费率优化幅度最大，较 2021 年高点优化 4.2pct。公司 2024H1 业绩预报披露，报告期内，公司继续严控各项费用开支， 推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本进一步下降，预计 24 年 公司期间费率将持续优化。

扭亏为盈，业绩持续释放可期。2024 上半年，公司预计归母净利盈利 2400-3500 万元（去年同期归母净利亏损 4881 万元），预计归母净利扭亏为盈。公司扭亏为 盈原因主要系：①影响利润的一次性因素不再存在；②降本增效，经营效率提升； ③优化资产结构，出售非主业资产：公司一季度出售了新纪元大酒店，降低了公 司有息负债率，优化公司资产结构及资源配置，提高公司资产质量，更好地集中 资源聚焦主业发展，本次交易预计将对公司净利润产生正面影响，影响金额约为 8000 万元，随着一次性影响利润因素的消失，伴随存量房业务空间的持续打开， 公司业绩有望持续释放。