越秀地产发展历程、经营战略、股权结构及管理机制分析

双重国资背景，底蕴深厚、积极改革、提速发展。

1、公司简介：发展历史悠久，2016年后经营提速

越秀地产发展历史悠久，2016、2019 年经营体系迎全面改善。公司成立于 1983 年，起 步于广州，1992 年在港交所上市（股票代码 00123.HK），2005 年分拆四大租赁物业以房地 产投资信托基金方式在港上市，2009 年首进江门、开始全国化布局，2010 年进入中山、烟台、 佛山、杭州、武汉等城市，2012 年广州国际金融中心注入越秀房产基金，“开发+运营+金融” 独特商业模式逐步成型，2015 年“事业合伙人长效激励机制”落地，2016 年完善激励体制， 向集团收购南沙百万方土储，“集团孵化+注入上市公司”拿地模式开启，2019 年引入广州地 铁成为战略股东、双方合力开拓“轨交+物业”TOD 发展模式，2021 年越秀服务分拆上市。

公司经营规模稳步扩张，2016 年后多项指标呈现出提速趋势。目前公司战略性布局中国 最具活力的经济带，业务已扩张至全国近 30 个城市，形成了粤港澳大湾区、华中、华东、北 方、西部五大核心区域。2021 年公司实现总资产 3,139 亿元，股东权益 744 亿元，总营收 574 亿元，2006-2021 年 15 年 CAGR 增速分别为 17%、11%、18%。2021 年公司销售规模突破 千亿规模，达 1,152 亿元，同比增长 20%，2012-2021 年 CAGR 增速达 28%，行业排名稳步 提升。若分阶段看，2016 年以前，公司经营端表现整体更为平稳，2006-2015 年总资产、股 东权益、总营收 CAGR 增速分别为 16%、9%、19%，而 2016-2021 年 CAGR 增速分别提升 至 20%、17%、22%。

公司坚持“商住并举”发展战略。截至 2022H1 末，公司业务结构中房地产开发业务仍然 是营收贡献最大业务，占比高达 95%；在做大最强主业的同时，公司坚持“商住并举”发展战 略，坚持越秀地产-房托的双平台常态化互动，同时持续优化“资产管理人”商业资管模式，不 断提升商业运营能力。2021 年公司房地产管理业务实现营收 14.1 亿元，同比+76%；2022H1 实现营收 7.6 亿元，同比+8%。2022H1 公司投资出租物业 65.8 万方，其中写字楼、商业、停 车场及其他分别占比 38%、40%、22%；2021 年投资性房地产业务实现租金营收 6.4 亿元， 同比+7%；2022H1 实现营收 1.8 亿元，同比-48%，有所下滑源于广州越秀金融大厦已出售。

2、股权结构：两大国资股东实力雄厚，鼎力支持发展

公司前两大股东均为国资背景，资源禀赋优势明显。公司控股股东是越秀集团，截至 2022H1 末，越秀集团通过越秀企业持有公司股份占比 39.78%；此外，广州地铁为公司第二 大股东，于 2019 年成功入股公司，目前持股占比 19.9%。截至 2022H1 末，公司目前还持股 越秀服务66.92%股份、越秀房托39.99%股份。

控股股东越秀集团实力雄厚。越秀集团自 1985 年成立以来，已形成以金融、房地产、交 通基建、现代农业为核心产业，造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系。集团位列 2021 中国企业 500 强榜单第 299 位，排名较 2020 年上升 35 位； 集团还获评 2021 中国 100 大跨国公司，位列第 12 位。2021 年集团总资产约 8,535 亿元；营 业收入 937.8 亿元，同比增长 25%；利润总额 185.1 亿元，同比增长 10%。目前越秀集团控 有越秀金控、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托基金、越秀服务、华夏越秀高速 REIT 等 6 家上市平台。

战略引入广州地铁，实现“轨交+物业”新战略发展。2019 年 2 月，公司与广州地铁签订 协议，广州地铁以每股 2 港元价格认购 30.8 亿股股份，总认购价 61.6 亿港元，认购后广州地 铁持股约 19.9%，此后股份比例持续维持不变；同时公司向母公司越秀集团收购广州品秀 51% 股权，收购总额 84.82 亿元；向广州地铁收购广州品秀 35%股权，收购总额 56.26 亿元。广州 地铁是广州市政府全资大型国有企业，负责广州城市轨交系统的工程建设、运营管理和附属资 源开发经营；公司通过引入广州地铁作为战略股东，利于自身深耕大湾区发展、可以实现“轨 交+物业”的均衡业态战略，利于长期可持续发展。

3、管理机制：2016年开启管理团队过渡，完善市场化激励

公司管理层从业经历丰富，人员稳定。公司主要管理人员均在集团体系内有多年任职经历， 对公司发展路径把握精准，能保证战略实施贯彻如一。截至 2022H1 末，公司董事会由 9 位成 员组成，其中执行董事 5 位、非执行董事 1 位、独立非执行董事 3 位。公司董事长林昭远先生 自 2006 年 12 月起担任公司董事，2015 年 12 月开始担任公司副董事长及总经理职务，2016 年 4 月担任越秀房托董事会主席，2018 年 8 月开始担任越秀地产董事长。此外，公司其他董 事会成员均在集团及上市公司担任要职，对各业务线条均有深刻认识，在企业管理、成本控制、 多元发展等方面均具备较好的前瞻性和创新性。

完善市场化激励，2016 年推出股份激励计划。2015 年 2 月，越秀地产公告宣布“雇员奖 励计划”，提出集团项目的若干地方管理团队成员及核心员工将须透过一个基金结构对相关项 目公司作出股权投资，推动公司管理层利益与集团利益一致。2016 年公司完善激励机制，发布 股份激励计划，推动公司管理层及核心骨干与股东利益一致化。截至 2022H1 末，公司董事长 林昭远先生持股 255.65 万股、占比 0.083%（其中 104.5 万股实际持有，151.1 万股作为公司 董事及高级管理层股票激励计划受益人持有）；林峰先生持股 205.56 万股、占比 0.066%（其 中 57.1 万股实际持有，146.5 万股作为公司董事及高级管理层股票激励计划受益人持有、2 万 股配偶持有）。