越秀地产发展历程、股权结构及管理层介绍

双国资股东禀赋优势，股权结构稳定。

1. 立足广州，全国最早综合开发商之一

越秀地产股份有限公司（前称广州市城市建设开发总公司）创建于 1983 年，1992 年于香港联合交易所有限公司（SEHK）上市，是全国最早的综合性房地产开发商之 一。成立至今，公司一直秉持着“成就美好生活”的品牌使命，稳步推进“商住并 举”的发展战略，运用了“开发+运营+金融”多元化的商业运营方式。项目开发聚焦 于粤港澳大湾区，以华东、华中、北方、西南具有经济活力的区域作为重要支撑，不 断深化“1+4”全国化战略布局。同时公司积极布局康养产业、长租公寓、城市更新等 新兴业务领域，开拓“轨交+物业”TOD 发展模式。公司在全国 30 多个城市开发了 200 多个住宅项目，拥有超过 100 万业主。

公司业绩规模稳步扩张，近五年合同销售额呈现两位数增长。公司营业近十年仅 有 2016 年小幅下降 6%，其余年份均两位数增长。2022 年营业收入 724.1 亿元，同比 增长 26%，实现归母净利润 39.5 亿元，同比增长 10.2%，在 2022 年行业整体下滑的背 景下保持逆势增长。2022 年，公司剔除汇兑损益、投资物业公允价值变动和相关税项 变动后的核心净利润为 42.4 亿元，同比增长 2.1%，符合增速预期。2021 年公司合同 销售金额首次迈入千亿，2022 年公司合同销售 1250.3 亿元，同比增长 8.6%。

区域销售结构上，公司不断深化“1+4”全国化战略布局，大湾区合同销售占比六 成。营收业务结构上，房地产发展占比九成。公司区域布局聚焦大湾区，2021 年大湾 区、华东地区、华中地区、北方地区、西南地区合同销售占比分别为 62.0%、22.5%、 8.8%、4.0%、2.6%。2022 年大湾区销售占比相较上年下降 14.2 个百分点，而华东地 区销售占比相较上年提高 11.8 个百分点，华东区域成为大湾区之后的公司第二大产能 贡献地。公司主要发展房地产开发业务，近年该业务收入占营收 90%以上，房地产管理、房地产投资以及其他业务占营收一成。

通过梳理公司历史上的重要事件，我们总结出公司发展历程的几个阶段：1.首批进军房地产开发业务，着重打磨品牌优势（1983-2004 年）：1983 年，广州 市政府批准成立广州市城市建设开发总公司，着重开拓广州市内商业和住宅项目。1987 年，启动天河体育中心周边的建设，建成了六运小区、市长大厦、大都会广场、城建大 厦、维多利亚广场等新型商住物业，被认为是天河商业地产的开拓者和广州第二条中轴 线重要的推动者。1990 年，公司被授予“全国房地产开发先进企业”称号。1995 年-2004 年，公司项目先后获得“全国样板小区”、“全国城市物业管理优秀示范小区”、“全 国城市物业管理优秀示范大厦”、“詹天佑土木工程大奖”等荣誉称号，凸显同业中品 牌、品质优势。

2.形成“开发+运营+金融”商业模式，开启全国化项目布局（2005-2015 年）：2005 年，公司分拆城建大厦、白马商厦、维多利亚广场及财富广场四大租赁物业，以房地产 投资信托基金的方式赴港上市，“地产+房托”双平台协同发展模式形成。2015 年，广 州国际金融中心注入越秀房产基金，标志着公司“开发+运营+金融”闭环商业模式成型。 2009 年，公司更名为“越秀地产”，首进江门，正式开启项目全国化布局，其后项目分 布进入华南、华中、华北、华东等具有经济活力城市，全国化项目布局初具规模，“1+4” 战略布局逐步成型。

3.积极布局新兴领域业务，开拓“轨交+物业”TOD 发展模式（2016 至今）：2016 年成立越秀商投公司，专注商业物业的开发、运营和金融化事务。2017 年，公司顺应市 场形式，正式开始布局康养、长租公寓新兴产业。2019 年，公司战略引入股东广州地铁， 双方共同开拓“轨交+物业”TOD 发展模式，最大化双方资产价值。次年越秀集团、广 州地铁集团和长沙轨道集团签署战略合作协议，标志着旗下越秀地产正式开启 TOD 模 式的全国化布局。2022 年，公司于杭州通过产交所摘牌方式收购了勾庄 TOD 项目，“轨 交+物业”版图开始全国化扩张。

2. 国资背景，股权结构相对稳定

越秀地产实际控制人是广州市人民政府国有资产监督管理委员会，其间接持有公司 股权近 60%。其中广州越秀集团股份有限公司是公司最大股东，其通过越秀企业（集团） 有限公司间接持有公司 39.78%股权。2019 年，公司引入战略股东广州地铁，其通过旗 下子公司广州地铁投融资有限公司持有公司 19.9%股权，是越秀地产第二大股东。其他 机构和个人投资者所持股份占比为 40.32%。第一、第二大股东均由国资委所控股，因此 越秀地产是具有国资背景的且由国资委间接控股的综合性房地产企业。

2019 年引入战略股东广州地铁集团，形成双国资股东的独特股权结构。2019 年 2 月 27 日公司发布公告，广州地铁集团以每股 2 港元的价格认购公司 30.8 亿股股份，总 对价为 61.6 亿港元。认购完成后，广州地铁持有公司总股份的比例为 19.9%，成为公司 的第二大股东。广州地铁是成立于 1992 年的广州市政府全资大型国企，主要业务范围 是地铁线网、城际铁路、有轨电车。通过引入广州地铁作为战略股东，公司“轨交+物 业”的战略顺利推进，同时也进一步夯实公司的资本实力，巩固公司的股东基础，借助 广州地铁在大湾区的丰富资源，能够进一步提升公司在大湾区的市占率。引入广州地铁 集团后，越秀地产形成了越秀集团、广州地铁双国资股东的股权结构，两大国资股东实 力雄厚，为公司发展提供强力支持。

3. 管理层经验丰富，具备前瞻创新视野

越秀地产拥有 5 名执行董事、1 名非执行董事以及 3 名独立非执行董事，其中 5 名 执行董事均在越秀集团或其控股公司担任职务多年，1 名非执行董事兼任广州地铁副总 经理职务。林昭远 2018 年委任公司董事长，其对于企业管理、精益管理、成本控制、企 业转型发展等领域拥有丰富经验，在企业经营管理方面的思路具有较好的前瞻性和创新 性。林峰具有会计背景，拥有近 30 年财务管理和企业投资决策方面的经验，其 2018 年 委任执行董事，参与了本公司多项重大资本运作及融资工作。李锋具有工商管理背景， 2014 年委任公司执行董事，同时兼任越秀企业首席资本运营官，熟悉了解上市公司业务 及资本市场运作模式，在资本运营方面拥有丰富实践经验。陈静具有审计师背景，2017 年委任公司执行董事及财务总监，兼任广州越秀及越秀企业首席财务官兼财务部总经理， 熟悉上市公司风险管理、内部监控及财务管理等业务，在企业建立健全风险管理、内部 监控体制及财务管理等方面拥有丰富经验。