越秀地产股权结构、管理层及业绩表现如何？

发轫广州、志在全国的后进之秀。

1.股权结构稳定，销售排位跃升

越秀地产股份有限公司是越 秀集团全资子公司越秀企业的控股子公司，实际控制人为广州市人民政府。此外，公司在 2019 年 2 月引入广州地铁作为战略股东，进一步强化了母公司赋能优势。

公司作为越秀集团旗下房地产业务平台，1992 年上市以来发展经历三个阶段：1）调整拓 展期（1992-2011 年），这一阶段公司积极调整拓展业务结构，于 2010 年底彻底剥离水泥、 新闻纸、收费公路及超市等非房地产业务，专注房地产发展和投资；2）起步发展期 （2012-2016 年），公司于 2013 年、2016 年分别首次落地与投资基金合作购地、“母公司 孵化—地产购买”的有效增储方式，并在 2015、2016 年分别落地雇员跟投计划与高管股票 激励计划，巩固公司发展基础；3）持续稳定发展期（2017 年至今），公司 2017 年开始开 展“轨道+物业”（即 TOD）开发模式；同年在广州、成都等城市落地“国企合作”项目； 2020 年创新“住宅+配建”（即城市运营）增储模式；不断强化多元拓储能力，稳健发展。 2021 年公司合同销售金额首破千亿；2022 年在克而瑞销售百强榜排位由 2021 年第 37 位 上升至 2022 年第 16 位。

2.管理层多在集团任职，利益与股东趋于一致

越秀集团实力雄厚，可为公司发展增添动力。越秀集团是一家以金融、房地产、交通基建、 食品为核心产业的地方国企，位列 2022 年中国企业 500 强榜单第 262 位。2022 年，集团 统计口径总资产约 9652 亿元，营收 1125.1 亿元，同比增长 20%；利润总额 169.9 亿元， 据集团董事长张招兴所言，集团 2023 年总资产将突破万亿。集团目前控股越秀资本、越秀 地产、越秀交通基建、越秀房托基金、越秀服务五家上市公司。房地产是集团核心业务之 一，公司董事长林昭远也是集团的总经理，可以让公司借力集团发展方面拥有更多主动权。

公司激励力度较大，使管理层、员工利益与公司股东趋于一致。公司于 2016 年推出面向高 级管理层的股份激励计划，2017 年推出面向除高级管理层外其它雇员的股份奖励计划。两 份激励计划存续期均长达 9 年，授予激励股份数占公司采纳计划时已发行总股本的 3-5%， 激励力度较大。根据计划的公告内容，被激励人不可转让所获激励计划的股票，这意味着 被激励人无法通过股票变现获取收益，只能通过分红获取收益，使得公司管理层和股东层 面的利益趋于一致，更有利于管理层规划并实现中长期经营目标。此外，公司还推出项目 跟投计划，激励项目层面的地方管理团队成员及核心员工最大限度的去提高项目回报。公 司的全方位激励体系将管理层、员工、地方管理团队的利益和股东利益趋于一致，具备良 好的治理机制。

3.业绩稳步增长，持续回馈股东

公司 2022 年实现营业收入 724 亿元，同比增长 26%，2017-2022 年 CAGR 为 25%；归母 净利润约 40 亿元，同比增长 10%，2017-2022 年 CAGR 为 12%。其中公司 2021 年归母 净利润录得负增长，主要系：1）2021 年结转的项目多是 2019-2020 年土地市场较热时所 获取的，项目利润空间较窄，且部分非预售项目在 2021 年下半年行业下行阶段，售价不及 获取项目时点的预期售价进一步挤压盈利空间，公司 2021 年毛利率约 21.8%，较 2020 年 下降 3.4pct；2）公司 2021 年开始在除广州外高能级城市拿地多采取合作方式，收入增长 较快的同时少数股东损益占比有所提升（2019/2020/2021 年少数股东损益占比分别为 26.4%/9.3%/31.9%）。 尽管行业整体盈利能力受挫，但 2022 年公司毛利率仍维持在 20%以上，达到 20.4%。费 用方面，近年来公司开展精益化管理，管理费用率持续下降，从 2017 年的 4.1%降至 2022 年的 2.4%。 公司保持高分红，除 2018 年，2017-2022 年期间均保持 40%的派息比例。除现金分红外， 今年公司额外每 1000 股派发越秀房托 62 个基金单位实物分派以回馈股东。