百货行业复苏情况如何？

行业复苏势不可挡，疫后结构有望优化。

1. 消费基础设施首次纳入 REITs，百货行业迎政策利好

（一）重磅政策落地，首次将消费基础设施纳入 REITs。3 月 24 日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改 委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)项目申报推荐工作的通知》两个文件同时提出“研究支持增 强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基 础设施 REITs。”并指出会优先支持百货商场、购物中心、农贸市 场等城乡商业网点项目等。 将消费基础设施纳入 REITs 资产范围，是我国公募 REITs 底层资产 的又一次扩容，是 REITs 市场建设迈出的重要一步。 推出消费基础设施 REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模，改 善运营水平，通过“便民”和“提质”促进消费。

（二）对百货行业影响：增强资本实力、利好经营扩张。消费基础设施纳入 REITs，将利好国内庞大的商业资产实现流通， 尤其对于头部百货/商管公司具重大意义。国内有大量商业项目(如 购物中心、百货商场、社区商业等)是由非房地产开发企业所投资和 持有。对百货公司，发行 REITs 可盘活存量资产外、增强资本实力， 且一方面可利用回收资金，用于新的商业项目建设；另一方面可发 挥 REITs 的特点和优势，加大资本性改造投入、改善商场条件、创 新消费场景。

发行 REITs 可改善现金流、资产负债率等指标；运营管理能力更强 的龙头公司将借助 REITs 实现经营扩张；发行 REITs 本质上是轻资 产运营，可以让零售公司将资源和精力集中于核心的服务、供应链 管理等业务；同时将推动实体零售行业数字化转型和服务升级。

2. 消费场景修复，消费支持政策密集落地

（一）多地持续推出促消费政策，作为重要零售渠道的百货行业有望受 益。2023 年以来，多地区政府为拉动内需、促进经济复苏推出消费券政 策，直接有效的资金补助有助于快速提振消费信心。百货公司作为 重要零售渠道积极配合地方政府，也可以从中受益。 上海市：一季度印发了《2023 年上海建设国际消费中心城市工作要 点》，其中提到市、区将联动发放餐饮、零售、文旅等专项消费券。 并将深入开展部市合作，共同举办第四届“五五购物节”，聚焦首 发经济、品牌经济、夜间经济、直播经济等四大经济以及新型消费、 服务消费、汽车消费、绿色消费等四大消费。上海商业旗舰百联集 团通过“i 百联”平台与线下门店共计发放 12 亿元优惠券。 浙江省：2023 年将会争取省市县三级联动举办促消费活动 1000 场 以上，发动企业 10000 家以上，带动销售额超 4000 亿元，形成“季季有主题、月月有展会、周周有场景”的促消费活动态势，助力实 现社会消费品零售总额增长目标。

（二）Q1 全国购物中心客流数据情况达预期水平。 2023 年 Q1 全国购物中心场均日客流 1.91 万人次，同比 2022 年 Q1 上升 18%。2023 年 Q1 全国 1 月场均日客流同比 2022 年基本持 平，2 月场均日客流同比 2022 年略有上升，3 月场均日客流同比 2022 年上升明显。 各区域客流同比 2022 年表现均有明显提升，西北、东北、华南同比 表现好于其他区域。 各等级城市客流同比 2022 年表现均有明显提升，一线城市、二线 城市客流同比表现好于新一线和三线及以下城市。

3. 平价消费兴起，奥莱业态受益

（一）市场定位独树一帜：以名品价优满足消费需求，以高效渠道消化 品牌库存。奥特莱斯（Outlets）在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断 码商品的商店组成的购物中心，因此也称为“品牌直销购物中心”。 其最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史，真正有规模的发展 是从 1970 年左右开始的，现已逐渐发展成为一个独立的零售业态。 名品价优吸引消费者：奥莱各大热门品牌单品相对官网价格的最大 折扣力度可以达到 2-3 折，最小折扣也在 7-8 折水平，且低于电 商平台价格，这是奥莱客流量大的根本原因。 具备抗周期性：经济下行时，品牌方易出现库存大量积压的情况， 造成供给端过剩，会考虑促销以消化库存；消费者收入水平下降，消费能力减弱，会倾向于购买打折商品，因此奥莱相较于其他业态 拥有更大的市场机会。 销售成本低：为降低租金成本，奥莱选址通常远离城区，同时商场 设施也相对简洁，降低了对于设施成本的投入。因此其销售成本较 低，有助于维持利润水平。

（二）国内奥莱数量体量齐增，发展势头强劲。奥莱具备一定抗周期性，在性价比消费的大趋势下逆势增长。据赢商大 数据，截至 2022 年底，全国已开业奥特莱斯项目共 266 个，其中 2022 年新开业奥莱项目 26 个，2012 至 2022 年年均复合增速约 18%；全国奥 莱项目总体量 2350 万平方米，2012 至 2022 年年均复合增速约 16%。 2022 年，在经济增长受到扰动的背景下，奥莱项目数量增速超过购物中 心，展现出抗周期性。纵观奥莱历年增量，2022 年为历史之最，新开项 目 26 个、体量 294 万平方米，这是基于疫情背景下的数据，由此可见奥 莱发展前景广阔。 奥莱项目主要集中一二线城市。根据中国奥特莱斯研究院，截至2021年， 1 线至 2.5 线城市奥莱合计数量占比达到 85.1%，而三四线城市合计数 量占比只有 14.9%。

（三）五一假期多地奥莱创纪录。青浦百联奥莱在 17 周年庆之际，推出 400 多家品牌限时折上折优 惠、100+品牌超值福袋，“五一”单日销售规模近 4500 万元，打破 开业 17 年的销售额历史纪录。武汉百联奥莱 300 多个名品大牌低至 1 折起，“五一”当日较 2021 年假期同期销售增长超四成，且创下历年来五一小长假的单日销售 新高。 北京燕莎奥莱、首创奥莱“五一”假期销售额同比分别增长 3.8 倍、 2.7 倍。 长沙友阿奥特莱斯园区的客流量超 30 万+，车流量累计 7 万+，总 销售同比去年增长高达 35%。