中国海外发展销售、投资及拿地情况如何？

销售市占率提升，土储聚焦一二线城市。

1、 销售规模有所下降，销售排名逆势提升

中国海外发展在全国化布局优势下，销售规模保持相对稳定的水平。2022 年在 行业销售下行期，公司实现销售金额及面积分别为 2947.6 亿元和 1387.0 万方，分别 同比下降 20.2%和 26.6%，全口径销售金额排名位列行业第五（参考克而瑞榜单）， 权益销售金额位列行业第三，销售排名逆势提升。整体销售回款率保持在 93.1%的高 位，境内销售回款率高达 95.1%。公司 2023 年销售目标为实现 20%增长，对应合同 销售金额为 3537 亿元；2023 年 1-3 月公司累计合约销售金额为 836.0 亿元，同比增 长 73.2%，完成全年销售目标的 23.6%。公司预计 2023 年可售货值 7900 亿元，可售 资源充裕的情况下销售目标达成可期。

中国海外发展销售表现持续跑赢行业，2017 年自颜建国回归中海并出任董事局 主席后，开始对公司战略提出了一系列改革，公司重回规模成长快车道，销售增速 和市占率均逐步提升。2022 年市占率（公司销售金额/商品房销售金额）为 2.21%， 同比提高 0.18%，为 2014 年以来最高值。公司 2022 年 20.2%的销售降幅，表现不仅 优于商品房成交金额 26.7%的降幅，还跑赢克而瑞百强房企 41.6%的降幅。

分区域看，中国海外发展已完成全国化重点城市布局，2022 年销售金额在五大 区内发展相对均衡。从城市能级看，公司深耕市场份额提升，2022 年在 30 个重点城 市市占率排名前三，在北京、天津、深圳、广州、厦门、杭州、中国香港 7 个城市 合约销售金额超过百亿，其中北京合约销售达 493 亿元，市场率排名第一；在北京、 天津、深圳、广州、厦门、杭州 6 个城市回款超过百亿。

2、 投资强度保持，拿地权益比行业领先

公司近年来坚持聚焦高能级城市主流地段的投资策略。2022 年公司通过公开市 场获取 50 个项目，总购地金额 1208.7 亿元，新增货值 2403.4 亿元；其中不含中海 宏洋拿地 40 宗，总购地金额 1107.2 亿元，新增货值 2139.4 亿元，其中来自一线和 强二线城市的购地金额 946 亿元，占比 85.4%，对应货值占比 87.0%，在市场分化的 趋势下，进一步聚焦高能级城市的优质资产。公司 2023 年目标新增土地权益投资预 算双位数增长，我们预计公司投资强度将恢复至 2020-2021 年水平。

2022 年公司（不含中海宏洋）拿地金额和面积权益比分别为 78%和 82%，依然 维持较高的股权占比，在七家头部可比房企中排名第一，确保在公司操盘的情况下， 项目进度正常运转，产品品质充分打造。2022 年公司（不含中海宏洋）拿地金额/ 销售金额达 43.5%，拿地强度连续五年均维持在 40%以上，高于可比头部房企均值， 维持在投资拿地一梯队。

从拿地金额月度分布来看，公司（不含中海宏洋）在各季度投资动作较均衡， 近两年在下半年拿地金额占比更高，在土地双集中供应的 3 月、5-6 月、9 月以及 12 月拿地较多。从拿地金额城市分布来看，公司 2021 年在 25 城获取土地，单城拿地 金额 55.2 亿元；2022 年在 16 城获取土地，单城拿地金额 69.2 亿元，其中在北京投 资金额 356 亿元，拿地更加聚焦一线和强二线城市。

3、 非公市场拿地积极，三大重点城市并购资金超百亿

公司重点布局核心一二线，但面对的拿地也是竞争最激烈的。除了公开市场拿 地方式外，中海积极通过多元化方式拓展储备，包括收并购、城市更新、业主合作。 2022 年于三大重点城市（上海、广州、成都）并购投入资金超过 100 亿元，获取广 州亚运村项目、上海杨浦项目等。同时城市更新项目持续投入约 100 亿元。其中上 海建国东路项目、北京中信城项目均将于 2023 年入市销售。

（1）收并购获取项目

公司积极把握收并购机会，通过收并购积极获取核心城市项目。 2022 年 1 月，以 36.9 亿元收购现有项目广州亚运城合营公司 53.33%的股权，收 购后公司共拥有项目 73.33%股权，项目总货值约 351 亿元。 2022 年 3 月，公司以 62.4 亿元收购上海杨浦项目 80%股权及债权，项目毗邻东 外滩与北外滩板块，属上海内环线内核心区位，项目货值约 128 亿元。两个收并购 项目进一步拓展了公司在核心城市的土储占比，增强了非公开市场拓展能力。

（2）城市更新

在行业逐步进入存量时代的过程中，核心一二线城市将会出现更多旧城改造与 城市更新的机遇，公司在旧城改造领域拥有的开发经验和资质将成为未来发展的核 心竞争力，获得更多非公开拿地的机会。 以上海市场为例，中海进入上海近三十年，历经三代城市更新，积极参与了多 个城市旧改项目，包括 1990 年代的中国第一个城市旧改项目海华花园，2018 年上海 市中心城区最大规模的城中村改造项目红旗村项目和 2020年上海市核心城区大体量 的旧区改造项目建国东路项目。

红旗村旧改项目：中海臻如府位于上海市内中环区域，普陀区真如城市副中心核心发展板块。项目前身红旗村旧改于 2016 年初启动，2018 年 10 月 公司和上海中环以底价 93.99 亿拿下了红旗村公开挂牌的四宗土地，项目正 式进入开发状态。项目占地 14 万平方米，未来将打造成超 85 万平方米的 复合业态综合体，包括 10 万平方米顶级商业中心中海环宇中心，30 万平方 米甲级商务写字楼中海中心，20 万平方米高端住宅中海臻如府，3 万平方 米公共文娱设施中海大剧院及 22 万平方米地下联动开发空间，是上海中心 城区规模最大的城中村改造项目。

建国东路旧改项目：建国东路旧改项目位于上海市中心城区黄浦区新天地 板块，毗邻淮海路新天地商圈。公司 2020 年 7 月宣布与黄浦区国资委下属 国有独资企业中城集团签约，共同开发黄浦区建国东路 67-71 街坊历史风貌 保护及城市更新项目。项目总占地面积约 14.75 万平方米，其中 67 街坊以 商办用途为主，68-71 街坊以住宅用途为主，规划地上计容建筑面积约 36.8 万平方米。项目计划整体开发周期约 6 年，预计项目总投资约 590 亿元， 公司主要参与建国东路以北的 69、70 街坊开发，开发住宅有望在 2023 年 入市销售。

（3）业主合作

2022 年 4 月，成都天投全资子公司朗鑫置业拟增资扩股，拟通过新增注册资本 的方式，吸纳一名 50 强房企作为新股东，7 月中海宣布成功获持成都朗鑫置业 50% 股权，携手天投集团合作开发成都天府新区前湾 70 亩地块。项目由成都天投地产开 发有限公司于 2021 年 12 月竞得，成交楼面价 11400 元/平方米，住宅清水限价 20000 元/㎡。本次业主合作项目也是公司 2022 年在成都城南布局的第 4 个项目，有助于公 司形成区域深耕优势。