房地产行业“盈利筑底”专题：25年开盘去化率回升，行业重回“品质时代”.pdf

房地产行业“盈利筑底”专题：25年开盘去化率回升，行业重回“品质时代”。寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率。历史上，地产股的行情的启动，往往伴随行业盈利能力出现 拐点，从过去几轮地产周期经验中，我们发现“开盘去化率”是能够较好指引行业当前新房销售景气度，预判 行业盈利趋势，并指导股价表现的高阶指标。根据中指院，重点城市开盘去化率 25 年前三季度整体为 56%， 较 24 年全年提升 8pct，25Q3 单季度较 24Q3 提升 16pct，开盘去化率已呈现筑底回升的趋势。

“好房子”带动去化率提升趋势。各地从 24 年开始调整完善房屋建设规划，提升得房率、改进户型设计、提升 交付质量等，产品力全方位升级，房地产市场开启“品质时代”，9 城平均装修成本在连续 5 年回落后 24 年开 始同比转正，25 年前三季度较 24 年提升 7%。在整体项目去化率提升的同时，核心城市、核心板块、主流房企 的新楼盘去化率具备明显的优势，其中主流房地产企业 25 年整体去化率提升至 71%，较 24 年提升 11pct，基 本回到了 19-21 年的平均水平。

城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显。过去 10 年，高去化率城市与板块范围不断收缩，根据核心 9 城过去 4 年去化表现，可以分为三类：一类（杭州、上海、成都）、二类（天津、北京、广州）、三类（深圳、 南京、武汉），根据各板块表现，可进一步得到企业推盘“区位评分”。主流房企 21-24 年区位评分持续提升， 目前已经达到了历史最高水平（6.1 分）。而 25 年相比 24 年体现出来的趋势是，在区位评分稳定的情况下，去 化率提升 11pct，整体盈利确定性的提升。其他房企项目，25 年区位评分（4.2 分）同样稳定，25 年去化率小 幅提升了 4pct 至 47%，但相比主流房企去化率（71%）低了 24pct，主流房企经营优势进一步扩大。

房企去化率表现及经营特点。绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点 6 城开盘去化率无明显短板的房企， 25 年前三季度相较 24 年去化率明显提升企业为保利、金茂、华润等，区位评分与去化率双提升。参考房企 25 年拿地行为，同时满足权益补货力度>90%，且 25 年拿地评分高于 25 年推货评分的是中海、建发、招商、华 润，中海提升最为明显，绿城虽区位有下降但权益补货力度最高，以上 5 家公司 26 年销售或有较好的表现。总 的来说，主流房企经营 ROE 或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善的机遇，好产品带来去化率提升的 机会，都将帮助企业更早实现经营上“盈利筑底”，持续看好未来 1-2 年主流房企的投资机遇。