房地产行业2025年10月月报：10月楼市成交同比增速由正转负；房地产高质量发展列入新的五年规划.pdf

房地产行业2025年10月月报：10月楼市成交同比增速由正转负；房地产高质量发展列入新的五年规划。

【新房成交】

10 月新房成交面积环比涨幅收窄、同比由正转负，主要是因为去年基数较高以及政策效果减弱。10 月 40 城新房成交面积环比+3.6%，同比26.6%，同比增速较 9 月下降 27.7pct，1-10 月累计同比-7.2%。由于去年 11、12 月的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一 定压力。

从各能级城市来看，10 月一、二线城市新房成交面积同比均由正转负，三四线城市同比降幅扩大。1）一线城市：10 月新房成交面积环比12.6%，同比-38.2%，同比增速较 9 月下降 48.1pct；1-10 月累计同比-9.2%。具体来看，10 月北京新房成交面积环比-3%，同比-28%；上海环 比-28%，同比-32%；广州环比+1%，同比-40%；深圳环比-8%，同比-61%。从累计来看，深圳 1-10 月新房成交面积同比-19%，北京、上海同 比-9%，广州同比-6%。2）二线城市：10 月新房成交面积环比+7.1%，同比-19.5%，同比增速较 9 月下降了 20.3pct；1-10 月累计同比-4.7%。 10 月单月新房成交面积同环比均正增长的仅有南宁，环比正增长但同比负增长的城市有武汉、苏州、济南，同环比均负增长的有杭州、南京、 青岛、福州、成都、宁波。从累计来看，1-10 月武汉新房成交面积同比+21%，福州同比+14%，南宁同比+13%，其余累计增速均为负。3）三 四线城市：10 月新房成交面积环比+13.7%，同比-26.7%，同比降幅扩大 17.2pct；1-10 月累计同比-10.4%。

【二手房成交】

10 月二手房成交面积同环比均由正转负。10 月 18 城二手房成交面积环比-14.8%，同比-30.0%，同比增速下降 39.4pct。1-10 月累计同比 +3.4%。

10 月一、二线城市二手房成交面积同比均由正转负，三四线城市同比降幅扩大。1-10 月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市累计同比 负增长。10 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为-19.7%、-16.3%、-2.7%，同比增速为-28.9%、-31.5%、-28.5%，一、二线城市同 比增速分别下降 56.1、35.6pct，三四线城市同比降幅扩大 13.6pct。具体而言，一线城市中，10 月北京二手房成交面积环比-23%，同比-29%； 深圳环比-9%，同比-29%。所有二线城市二手房成交面积同环比均负增长，杭州环比-9%，同比-42%，成都环比-13%，同比-14%。从累计来 看，1-10 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 12.3%、0.1%、-6.0%。一、二线城市中 1-10 月二手房成交面积同比正增长的 有：北京、深圳、杭州、苏州、厦门、成都。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模与去化周期环比均下降。截至 10 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-1.3%，同比-12.3%；整体去化周期为 18.2 个月，环比-0.7 个月，同比+0.7 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。

开盘去化率：10 月重点城市开盘去化率环比持续下降。根据克而瑞，30 个重点城市 10 月平均开盘去化率为 34%，环比-4pct，同比持平。10 月一、二、三四线城市平均开盘去化率分别为 22%、40%、17%，环比下降 15、5、1pct，一线城市同比-6 pct，二线城市同比持平，三四线城 市同比+4 pct。分城市来看，去化率超 6 成城市为天津、成都、杭州、长沙、西安，除杭州、成都为短期热度较高城市之外，天津、长沙、西 安等主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势看，1）北京、上海、广州、深圳、成都等热点城市 10 月市场热 度稳步回落，北上广去化率环比持降，广州去化率降至 10%。深圳、成都虽环比持增，但同比不及去年同期，市场走弱趋势初显。3）苏州、 合肥、南京、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，10 月去化率环比持续增长；3）福州、青岛、南宁、宁波等 10 月去化率均不足 2 成，且环 比持降，市场仍延续低迷走势。