房地产行业专题研究：景气低位分化加速，优质房企毛利率率先回升.pdf

房地产行业专题研究：景气低位分化加速，优质房企毛利率率先回升。

报表端：业绩弱势延续，房企持续分化

2025 年前三季度，23 家样本房企营业收入同比下降 12.5%，降幅较 2024 年全年收 窄；归母净利润同比下降 161.6%，利润端仍承压，滨江集团、城建发展实现正增 长，中华企业实现扭亏为盈；整体毛利率为 13.0%，较 2024 年全年下降 0.3pct， 央国企毛利率有所回升；整体销管费用率为 5.5%，较 2024 年全年下降 0.1pct； 合约负债总额为 12069 亿元，同比下降 28.7%，合约负债对营业收入的覆盖倍数整 体降至 1.4 倍；资产总额降至 7.4 万亿元，同比下降 10.5%；资产负债率为 77.0%， 同比上升 0.7pct，房企继续缩表，行业分化加速。

经营端：销售承压走弱，土地市场提质缩量

2025 年前三季度，全国商品房累计销售金额同比下降 7.9%，累计销售面积同比下 降 5.5%，降幅较 2024 年全年有所收窄。百强房企销售金额累计 24948 亿元，同比 下降 12.8%。分梯队来看，TOP10 房企销售金额为 12102 亿元，同比下降 11.7%， 其中建发房产、中国金茂、越秀地产实现逆势增长，分别同比增长 12.1%、27.3% 和 2.0%。根据中指院数据，2025 年 1-9 月，全国 300 城宅地累计成交面积为 29766 万平方米，同比下降 7.6%，累计成交金额为 13304 亿元，同比上涨 11.9%。头部 央国企和改善型房企拿地表现较为稳健，中海地产、绿城中国、保利发展等继续积 极补仓优质地块，拿地策略聚焦核心城市。

融资端：融资环境边际改善，央国企更具优势

2025 年房企债券发行规模止跌回升，市场信心逐步修复。根据中指院数据，2025 年 1-9 月房企累计发行债券总额同比增长 3.9%，房企债券平均发行利率持续下行， 由 2021 年的 5.5%降至 2025 年上半年的 2.8%，7 月、8 月进一步降至 2.5%，9 月 小幅回升至 2.7%。截至 2025 年 9 月末，房企债券余额为 21409 亿元，其中信用债 占比 70.4%。2025 年第四季度到期债券余额为 1430 亿元，2026 年到期规模达 6641 亿元，仍面临较大偿债压力。分企业来看，世茂集团、华润置地、保利发展债券余 额居前，行业流动性分化态势延续。