2026年房地产行业策略：把握周期机遇，迈向价值导向.pdf

2026年房地产行业策略：把握周期机遇，迈向价值导向。

2026 年房地产行业策略：把握周期机遇，迈向价值导向

日本近年房价复苏得益于供给收缩、需求改善、成本上涨、人口集聚四大因 素，相较于此，我国房地产筑底已具备新房供给收缩、居民购买力边际改善 等基础，核心堵点是居民预期。当前我国房地产行业仍在筑底进程，预计 2026 年成交与投资同比跌幅收窄，需关注行政放松、改善购买力、优化收 储以及城市更新等四类政策。当前地产板块机构持仓处历史低位，我们认为 行业存在三大结构性机会：香港地产、商业地产与“好房子”房企。基于此， 重点推荐布局“三好”地产股、运营优势房企、香港区位红利相关企业及高 分红物管企业。

日本地产：房价如何重启复苏？

近年来日本房价重启复苏，核心城市公寓价格创出历史新高，主要源自四大 因素：1、供给收缩——新房土地获取难度加大；2、需求改善——本土家庭 购买力改善，海外购房占比提升；3、成本上涨——再通胀和劳动力紧缺推 升建安成本；4、人口集聚——人口持续流入首都圈、大阪府。我国房地产 市场调整即将进入第 6 年，市场筑底的部分基础条件已经有所具备，如新房 供给已经收缩、居民购买力边际改善等，未来需要关注居民预期修复及人口 持续流入的高能级城市房价企稳进展。

基本面：行业仍在筑底，供给提质推动企业投资意愿修复

行业方面，新房网签销售整体延续弱复苏趋势，1-9 月全国商品房销售金额 同比-7.9%，降幅较 2024 全年有所收窄。二手房整体表现优于新房，新房 和二手房总成交量同比持平。随着供给质量的提升，大部分城市的新房去化 率呈现回升态势。房价方面，新房和二手房同比跌幅均收窄，但二手房月环 比跌速仍较大。土地市场延续结构分化走势，热度前高后低。企业方面，百 强房企销售同比表现较 2024 年改善，优质供应推动投资意愿修复，尤其是 头部央国企显著发力；融资角度亦有突破，杠杆房企化债路径逐步清晰。

2026 年核心判断：房价有望结构性企稳，把握三大机遇

从“十五五”规划建议可以发现政策着眼长期定义未来十年地产，房地产高 质量发展是宗旨。26 年重点跟踪四类政策：1、行政政策进一步放松；2、 进一步改善居民购买力的相关政策；3、优化收储；4、强化城市更新政策。 关于 26 年核心预判，房价呈现哑铃型分化走势，或释放结构性企稳信号， 成交量和投资同比跌幅有望收窄，我们预计 25 年销售面积/销售额/新开工 面积/投资额同比分别为-8.1%/-10.6%/-16.8%/-13.6%，26 年上述指标为 -5.0%/-4.3%/-8.0%/-7.6%。值得把握三大结构性机会：香港地产、商业地 产、“好房子”房企。