地产专题分析报告：房地产市场何时迎来“最后一跌”？.pdf

地产专题分析报告：房地产市场何时迎来“最后一跌”？当前房地产市场的现状是新房有价无量、二手房以价换量。因此，新房市场的症结在于“量”，二手房市场的症结在于 “价”。如果将二手房成交纳入考量，我国新建住宅+二手住宅总成交面积从2021年的19.3亿平方米大幅下滑至2022 年的15亿平方米以后，2023、2024年基本稳定在了15亿平方米左右的水平，预计2025年也将继续保持这一水平。 这意味着需求侧的收缩并非当前新房市场的症结，新房成交面积的持续收缩更多源于成交结构的变化，即二手房对新 房成交的加速替代。此外，新房销量的压力还源自“好房子”较快迭代带来的观望情绪，以及核心区域优质供给不足 导致的延迟购买倾向。相较于新房市场，二手房市场整体的供需失衡更加明显，新增挂牌量带来的抛售压力是二手房 价格持续回落的原因。但二手房挂牌增长最快的阶段已经过去，目前已进入“去库存”阶段。