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房地产行业专题研究：保租房REITs2025H1综述，红利属性构筑长期配置基石。

保租房 REITs2025 年中报综述：红利属性构筑长期配置基石

2025 年以来，住房租赁市场在供给继续放量等影响下仍保持市场化租金小 幅下行态势，保障房在 C 端刚需定位的支撑下，依然维持稳定运营。经营 表现巩固其红利属性，也推动市场估值稳定在 C-REIT 各板块中的最高位。 展望后市，我们预计保租房 REITs 规模有望加速扩容。从需求来看，住房 需求具备刚性，叠加新政或将提升消费者对住房租赁市场的认可，租赁需求 有望提升；供给方面，新增力度开始边际减弱，供给方式逐渐向存量房改造、 商品房收储、商改住等方向转变，为保租房 REITs 高质量发展铺路。我们 看好保租房 REITs 稳健运营的持续性，叠加派息稳定性，巩固其配置价值。

行业：保租房供应继续扩容，新规有望提升消费者长期认可度

2025 年以来，住房租赁市场的供应延续 24 年趋势，集中式公寓仍在放量， 尤其是保租房在政策支持下规模持续提升。由于整体高供给，叠加保租房租 金价格优势形成的结构性因素，市场租金整体有所下降。展望后市，行业关 键词是高质量发展。《住房租赁条例》于 9 月实施，为促进租购并举的住房 制度建立打下基础，利于整个租赁市场的长期发展，提升消费者对长租公寓 的认可度，叠加新增供应的逐步收窄，有望推动市场化租金企稳。

运营：租金稳健叠加扩募落地，推动上半年收入及盈利同比增长

2025H1 保租房 REITs 整体运营表现稳定，相对价格以及区位优势使得保租 房 REITs 的整体租金再次取得优于住宅租赁市场表现。营业收入同比保持增 长态势，推动因素除了首单保障房扩募落地（北京保障房 REIT）形成的外延 式扩张，亦有租金单价提升的内生增长。2025Q2 平均单位月租金同比实现 1.6%正增长，优于百城住宅租赁指数 5.1pct。出租率均值维持将近 96%以 上的高位，上半年 EBITDA 同比增速均值亦达 3.2%。底层资产剩余平均租 期较去年年末基本趋于稳定，为后续收益的稳健性增加砝码。

市场表现：稳健属性推升估值，上市规模即将进一步扩容

派息方面，2025 以来保租房 REITs 可供分配金额整体实现平稳增长。2025 可分派金额年化完成率区间在 92.8%-160.9%，其中苏州恒泰租赁住房表现 突出。基于股息率视角，截至 9 月 15 日，股息率基本稳定在 2.7-4.5%，均 值约 3%，为 C-REIT 股息率最低的子板块。资本市场的青睐推动板块规模 潜在扩张空间。截至目前，2024 年前首发的 5 家 REITs 均已发布扩募计划， 即仍有 4 家 REITs 在扩募进程中。定价方面，首发估值变化不大，但一二 级市场价差仍较显著，首发 REITs 预期现金回报率息差约 112-115bp，扩 募前后息差约 30bp，推动市场参与一级投资热情。