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房地产行业深度研究： 房地产“止跌回稳”了吗？我国房地产销售规模“止跌回稳”已初见成效，但市场复苏仍面临库存压力 和房价调整的挑战，区域、产品、库存、价格结构的分化正在逐步形成。我 们注意到政策推进中仍存在若干堵点，但也看到供给侧优化和购买力改善正 在构建中长期“止跌回稳”的基石。我们预计下半年地产政策在稳定房价预 期、激活购房需求、优化收储、城市更新融资等方面有望进一步发力，加快 “止跌回稳”进程。

中国房地产市场“止跌回稳”的进展与挑战

2025 上半年我国房地产销售规模止跌回稳已初见成效，二手房复苏更明显， 推动“新房+二手房”总成交套数回归同比增长（+4%）。但市场复苏依然面 临部分挑战：一方面，库存压力仍在，新房去化周期仍处于历史高位，重点 城市二手房挂牌量再次攀升；另一方面，销量的复苏传导到房价仍需时日， 当前房价尤其是二手房价格仍在筑底过程中。我们观察到市场正在产生一些 分化机遇：1、区域结构：部分核心城市住房销量已实现企稳回升；2、产品 结构：改善型产品修复动能更足；3、库存结构：供需结构性矛盾犹存，但 低能级城市新增供应放缓；4、房价结构：体现“哑铃型”企稳特征——低 单价城市不再“跑输”，高能级城市核心区“跑赢”市场。

“止跌回稳”之路还有哪些堵点？

本轮房地产调整周期中，我们看到了政策“组合拳”带来的积极影响，但也 注意到政策推进中存在若干堵点：1、住房存量和人口结构变化导致购房需 求减少，叠加收入和房价预期偏弱，居民加杠杆意愿趋弱，稀释购房杠杆政 策效果；2、降息未明显提振房价的背后在于房贷利率和租金收益率的“息 差”依然较大，当前租金收益率难以支撑房价企稳；3、尽管中央持续优化 存量房收储政策，但实际落地规模仍然相对有限，土地收储进展相对更快但 意义主要在于“化债”，核心问题是“商业可持续”框架下，政府收储难以 成为消化库存的“良药”；4、当前阶段城市更新的思路与上一轮棚改明显 不同，且面临地方财力和腾挪空间受限，以及潜在需求不足的问题。

中长期“止跌回稳”的基石正在构建：供给侧优化&购买力改善

供给侧角度，行业供给逐步优化：1、房地产从业人员、规模房企数量和拿 地规模下降，潜在供给能力有所收缩；2、保交楼、保交房持续推进，逐步 厘清交付问题；3、从展期到削债，部分出险房企有望“轻装上阵”。需求 侧角度，购买力整体有所提升：我国按揭负担比持续下降，2022 年以来房 价和房贷利率下降共同加速这一进程；相对海外而言，我国按揭负担已处于 相对低位，中低能级城市按揭负担比降幅更为明显。供需结合来看，中长期 “止跌回稳”的基础正在构建，但要全面达成仍需要时间。展望下半年，我 们认为政策发力方向可能包括：1、稳定房价预期是第一步；2、更有效地激 活购房需求；3、优化收储发力去库存；4、关注城市更新资金来源。