经营服务行业2024年年报综述：业绩与经营表现分化，各赛道龙头优 势更加明显.pdf

经营服务行业2024年年报综述：业绩与经营表现分化，各赛道龙头优势更加明显。纵观 2024 年不动产经营服务行业表现，物管/商管行业整体增 收不增 利，在管面积增速放缓，业绩分化加剧，关联方为绩优房企（通常为央 国企背景）的头部物管公司在业绩及规模增长、回款效率等方面均有明 显优势。头部交易中介商贝壳、我爱我家的 2024Q4 单季度营收均出现 明显改善，在住房交易服务业务稳健增长的同时，积极培育第二增长曲 线业务，业务规模持续稳健扩张。代建服务商龙头绿城管理控股新拓面 积逆势增长，市占率进一步提升。扩内需背景下，房地产行业整体发展 持续受政策支撑，我们继续看好经营服务赛道，推荐头部交易中介商与 绩优房企关联物企。

物管商管：盈利整体承压，在管增速放缓，绩优房企关联的头部物企 表现更佳。2024 年 20 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 2191.5 亿元，同比增长 4.9%，增速较上年下降 4.7 个百分点；实现归母净利润 87.4 亿元，同比下降 17.6%，降幅较上年扩大 8.3 个百分点。19 家重点 物企在管面积合计 64.1 亿方，同比增长 6.6%，增速较上年下降 4.0个百 分点。行业分化持续，关联方为绩优房企（通常为央国企背景）的头部 物管公司在业绩及规模增长、回款效率等方面均有明显优势。央、国企 背景物企归母净利润同比增长 1.8%，民企下降 626.1%。

交易及其他服务：中介与代建赛道的头部效应更加明显。（1）交易中 介商：2024Q4 营收明显改善，头部企业规模扩张持续。随着 2024年四 季度以来房地产市场止跌回稳成效的持续显现，头部中介商贝壳、我爱 我家的营收均明显改善，2024Q4 单季度营收分别同比增长 54.1%、 25.0%。二者在保持交易服务业务稳健增长的同时，积极培育第二增长 曲线业务，以 GTV 衡量的业务规模均持续稳健扩张。（2）代建服务 商：代建龙头市占率进一步提升。受制于行业竞争加剧、回款难度有 所增加，典型企业绿城管理控股 2024 年归母净利润同比下降 17.7%。 2024 年代建行业整体新拓面积同比下降 5%，公司新拓代建面积逆势增 长 3.4%，市占率提升 1.7 个百分点至 22.1%。（3）资管服务商：资产 运营与融通实现协同发展。代表公司首程控股 2024 年营收同比增长 37.5%，资产运营与融通业务营收均高增，协同发展势头良好。