新城控股研究报告：债务风险可控，优质商业助力公司困境反转.pdf

新城控股研究报告：债务风险可控，优质商业助力公司困境反转。公司深耕于“住宅+商业”地产的经营模式。相比于聚焦商业运营的公司，公 司的开发业务具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱 石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具 有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于公司穿越周期。

公司商业地产坚持“规模领先，深度运营”的核心理念，开业规模行业领先， 租金收入持续增长，运营能力较强。截至 2024 年末，公司购物中心(吾悦广场) 开业面积达 1601 万平，显著高于华润和龙湖；平均出租率为 97.7%，在同行 中亦处于较高水平。2024 年全年商业运营总收入 128.08 亿元，同比增长 13.10%。2024 年吾悦广场客流总量达 17.66 亿人次，同比增长 19%；总销售 额 905 亿元（不含车辆销售），同比增长 19%。

开发销售业务规模将进一步收缩，存货减值计提相对充分，后续对公司的业绩 拖累有望持续降低。公司 2022 年开始停止拿地，结合近年来销售规模的持续 下行，预计未来一段时间公司开发销售业务规模将进一步收缩，商业部分对利 润的贡献将继续提升。2024 年末，公司计提存货减值准备 115.6 亿元，占存 货账面余额的比例为 10.6%，减值计提较为充分。

公司持续降低负债成本，优化债务结构，现金流风险可控。2024 年公司平均 融资成本 5.92%，较 2023 年降低 28bp。2024 年末，短期有息负债约 124 亿 元，短期有息负债占比自 2022 年以来持续降低。从偿债能力来说，经营性物 业贷尚能获得约 95 亿元的资金增量，对年内 62.4 亿元的应付债券和应付利息 有一定的覆盖能力。依托商业板块创造现金流的能力以及持续下降的债务成 本，债务压力有望逐步降低，现金流风险可控。