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大悦城研究报告：“开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈。

开发业务稳健发展，土地投资优中取优

2023 年，公司实现全口径签约 461 亿元，同比下降 19%，签约面积 223 万平米， 同比下降 2%。公司在 2023 年房地产企业销售业绩排行榜位列 29 位，较 2022 年提升 4 位。公司拿地继续坚持谨慎态度，2023 年全年仅获取三宗土地，均为 核心城市较核心区域，公司新获取土地建筑面积 16.8 万平方米，同比下降 78.81%；拿地金额 63.34 亿元，同比下降 34.15%。

经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈

公司投资物业业务进展强势，营收占比呈现增长趋势。2023 年，公司投资物业 营业收入 53.93 亿元，同比增长 24.3%；2024 年上半年，公司投资物业营业收入 26.03 亿元，同比减少 3.6%。截至 2024 年上半年，商业项目全国布局 45 个，公 司在营项目 34 个，总商业面积 374 万平方米。公司以潮流及二次元文化主题购 物中心举办的活动可带动大量客流量和销售额，并在运营层面善于将顶流 IP 热 度迁移，形成联动效应。公司购物广场主动创造空间稀缺性及产品独特性，最大 效率激发客流量，随着公司购物广场项目开业进一步，联动效应有望加强。

负债结构相对稳定，融资成本持续压降

公司持续优化债务结构，融资成本持续下行。截至 2023 年末，公司有息负债规 模 726.48 亿元，资产负债率 76.73%，剔除预收账款资产负债率 60.58%。2024 年上半年公司新增借款平均成本 3.13%，综合融资成本为 4.26%，融资成本持续 下行。公司华夏大悦城商业 REIT 于 2024 年下半年顺利上市，募集规模达 33.23 亿元，取得投资收益 21 亿元。