华润万象生活研究报告：多元驱动发展，稳握全业态领跑权.pdf

华润万象生活研究报告：多元驱动发展，稳握全业态领跑权。领先物业管理及商业运营服务商，多元业务板块协同增效。华润万象生活坚持以“空间”、“客户”及“产品与服务”三大关键要素为核 心，采用涵盖商业管理、物业管理及大会员体系的一体化“2+1”业务模式。随 着市场需求增加和规模扩张，华润万象生活的收入由 2017 年的 31.29 亿元增至 2023 年的 147.67 亿元，CAGR 约 30%。与此同时，公司通过优化成本结构实现 较优的盈利能力，2021-2023年公司平均毛利率/净利率/ROE约31%/19%/15%。

多元业态驱动增长，商业运营竞争优势显现

预计2028年市场规模超9500亿元，购物中心板块驱动增长。2014年至2023年， 全业态物业管理及商业运营市场总收入由2828亿元增长至7146亿元，CAGR为 10.8%。未来，随着房地产市场和购物中心运营服务市场的进一步发展，预计 2028 年总收入将达到9554亿元，2023-2028年CAGR为6.0%。

2023年，Top10龙头企业占市场容量约11%，行业集中度持续提升。在中国，同时提供物业管理服务、购物中心运营服务及城市服务的公司数量有限，行业集中 加速中。2023年，在中国的全业态物业管理、商业运营及城市服务市场中，前十 大公司占市场总收入约10.9%。

未来增长依托高品质定制+数字化，推动行业稳健扩张。住宅物业管理服务核心 竞争力在于多样化增值服务和规模化运营；购物中心运营服务的核心竞争力体现 在全生命周期服务覆盖和多元化增值模式；写字楼运营服务的竞争优势则在于高 品质定制化服务和数字化技术与效率的结合。

凭借多元业务协同、核心区域布局和优质品牌资源等优势，实现了显著高于行 业的增长。2017-2023年，公司收入CAGR达25%。展望未来，随着购物中心和 写字楼市场的持续增长，以及数字化转型的推进，公司有望继续保持稳健增长。 2024 年上半年，新增合约面积超 80%集中于一二线城市，核心区域布局推动高 增长。公司新增的第三方合约面积中，86%位于一线和二线城市，充分利用了核 心区域的稀缺资源优势。

2024年上半年，购物中心零售额超1000亿元，约50个项目市场排名第一。公司 购物中心零售额同比增长19.7%，达1007亿元，其中46个项目市场排名第一， 展现了公司在市场中的领导力与品牌资源的稀缺性。

2024 年上半年，物业航道第三方业务占比 62%，在管面积达3.98亿平方米彰显 市场化拓展成效。华润集团在城市更新与 TOD项目上的支持，使在管面积达到 3.98 亿平方米，第三方项目贡献突出，公司业务独立性的不断增强。

2024 年上半年，一体化运营模式推动收入增长约 25%。公司通过一体化运营推 动城市空间运营收入同比增长 24.9%，数字化平台的应用进一步提升了运营效 率。