贝壳公司研究：经纪为核，三翼齐飞绘蓝图.pdf

贝壳公司研究：经纪为核，三翼齐飞绘蓝图。贝壳 W：“一体三翼”战略下的一站式居住服务平台。贝壳前身为 2001 年 成立的链家房地产经纪公司，2008 年链家开始楼盘字典建设的探索，建立 行业内第一个真房源数据库，逐步打响行业口碑，并正式开始链家数据、技 术驱动的互联网尝试，逐渐发展成为国内最大房产交易服务平台。2023 年 正式确立了经纪业务+家装业务、租房业务和贝好家业务的“一体三翼”战 略，完成了房产交易到泛居住服务的进化。

二手房业务：存量房具备长期成长空间，公司经纪龙头地位稳固。2023 年 存量房销售占比已达 4 成，存量房主导或为未来长期趋势。贝壳凭借楼盘 字典完美解决了虚假房源痛点，并通过 ACN 网络的搭建，以信息共享和佣 金分成解决博弈难题，成功带动了规模效应以实现快速扩张，2021 年贝壳 二手经纪业务市占率已超三成。此外贝壳整体活跃门店占比稳定在 95%+高 位，整体二手房业务货币化率进一步下滑空间有限（2024Q3 为 1.3%），存 量房业务贡献利润率稳定在 40%左右。伴随二手房热度的延续以及佣金费率 的边际提升，公司经纪业务营收与利润有望再创新高。

新房业务：货币化率持续提升，应收账款结构不断优化。贝壳积极推行“预 付佣”创新模式，同时大力强化与央国企的合作力度，2024 年上半年公司 “预付佣”模式在新房业务总佣金中所占的比例已经高达 49%，来自央国企 开发商的佣金在新房业务总佣金中的占比已攀升至 55%，截至 2024H1 公司 新房业务应收账款周转天数降至 45 天，较 2022 年前高点减半。公司新房 业务 GTV 跟随行业下滑，但新房业务货币化率持续上升（2024Q3 高达 3.4%）， 致使新房业务营收展现韧性，贡献利润率持续走高（2024Q3 为 24.7%）。

三翼业务：强劲的第二增长极，营收占比扩大至 36%。①家装业务：贝壳整 装业务规模正处于快速扩张期，24年前三季度公司家装业务实现营收106.6 亿元（yoy+47.8%），贡献利润率维持 30%左右高位；②惠居业务：贝壳“省 心租”旨在向业主提供一站式住房管理服务，截至 2023 年底省心租入住率 达 95.1%。2024 年前三季度公司租赁业务实现营收 97.6 亿元（yoy+150.3%）； ③贝好家：以 C2M 为核心理念，探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的 新模式。2024 年来贝好家拿地金额已超 25 亿元，正以实践论证该模式可行 性。贝壳三翼业务快速发展，2024 年前三季度营收占比扩大至 36.1%。

财务表现：总货币化率稳步提升，调整后净利率升至 10%+。公司总货币化 率稳步提升至 3.0%，毛利率维持在 25%左右，得益于公司整体货币化率的 提升，24 年前三季度总营收在 GTV 下降的前提下实现同比+8.3%。盈利能力 方面，2023 年公司净利润扭亏为盈，净利润率/经调整后净利润率分别实现 7.6%/12.6%。2024 年上半年受三翼业务成本增加影响，公司净利润/经调整 后净利润分别实现 23.2/40.9 亿元，经调整后净利润同比-31%，但净利率 仍然实现 10.3%，维持 10%+的相对高位。