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美国房地产市场研究：降息预期持续波动，美国房地产市场如何表现。去年底以来，市场高度关注如果降息美国房地产市场如何表现。当前，美联储降息预期持 续波动，按揭利率有所下降但仍在高位。高利率既限制了供给，也限制了需求，美国房地 产市场整体表现为量缩价稳。如果按揭利率不变或下调幅度较小，当前状态能持续吗？如 果开启降息，美国房地产市场又将如何表现。我们从美国房地产市场供给端、需求端详细 分析，尝试解答。

供给端：1）短期，当前库存低位，降息幅度越高越有利于供给释放；2）中长期，受土地 和审批等因素限制，有一定约束。

短期看，二手房供给受到高利率“锁定效应”，库存水平很低，新房受影响相对不大。截至 2024 年 2 月，美国二手房库存周期 2.9 个月，新房 8.4 个月。短期供给较大程度取决于降息 幅度。自 23 年 10 月美国 30 年按揭利率下降以来，美国二手房挂牌有所改善，但仍处于低 位。因为美国绝大部分存量按揭利率低于 4%，而当前利率为 6.88%（截至 24 年 4 月 11 日）， 可能需要利率进一步下降才会有大量锁定房源释放。长期看，2012 年以来美国整体住房供 应一直是短缺的，主要因为美国土地供应、流程审批等不确定性始终约束新房供给。2000 年以来平均每年新房成交70万套，占总交易量的11.7%左右，占当前存量住房规模的0.53%。 房地美测算，2020 年末美国住房缺口约为 380 万套。这种情况下，美国自住房屋空置率持 续下降，23 年末仅 0.9%（12 年为 2%左右）。长期以存量交易为主也导致美国存量房屋老 龄化问题明显，进一步影响二手房有效供给。

需求端： 1）短期，当前购房负担高位，降息有利于释放购房需求；2）中期，从人口、居 民资产负债表角度来看，有一定支撑，风险相对不大。

短期看，高利率导致美国房价收入比等指标处于高位，降息有利于缓解购房压力、释放购 房需求。且研究表明如果后续利率有所下调，哪怕房价小幅上升，居民可负担能力仍会改 善。中期看，美国人口、居民资产负债表等均给需求一定支撑。从人口角度看，美国适龄购 房人口仍有增长，当前主力购房群体（婴儿潮和千禧一代）需求释放仍有一定空间。从资产 负债表角度看，美国居民资产负债率处于相对健康的位置，且本轮主要是优质群体加杠杆， 风险相对不大。

基于此，我们做了不同情景假设。整体来看，美国当前需求端相对健康，由于供给缺口的 存在以及供给释放的长期约束，价格方面相对有韧性，销量方面有一定弹性。如果降息大 概率量、价均上涨，如果不降息，可能依然量缩价稳。

情形一：若按揭利率维持高区间，则大概率延续 2023 年市场情形，量缩价稳。

情形二：若按揭利率小幅下行，则可能较 23 年温和复苏，量微增而价持平或微涨。

情形三：按揭利率大幅下行，则量、价可能出现明显反弹，利率降幅越大反弹幅度越大。

考虑美联储近期表态以及美国主要地产相关机构预测，2024 年美国地产大概率接近情形二： 按揭利率小幅下行，市场温和复苏，新房、二手房成交出现小幅反弹，新房、二手房价格持 平或微涨。当然，仍需关注后续美国降息预期的变化。