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房地产行业研究报告：地产泡沫消化需时，静待地产行情复苏。中国房地产 ETF。MSCI 中国房地产指数追踪中国房地产行业头部企业股票表现， 成份股主要在香港、美国上市，同时包含「沪深港通」的 A 股标的，全都允许国际 投资者交易。此指数是为国际投资者设计，让投资者洞察中国房地产市场的总体趋 势和表现。投资者可通过相关投资产品，如 Global X MSCI 中国房地产类股 ETF （CHIR.US）投资此指数。指数中房企的总销售额占百强房企的 50%以上，较全面 地反映中国地产行业中头部房企的综合情况。

高能级城市需求仍在，有长期发展的空间。随地产热度退却，地产调控政策正在调 整，一些城市已取消了房产限购政策，从 2023 年下半年开始，调控放宽措施延伸至 一线城市，并引起了广泛关注，为居民购房提供更多弹性和机会。考虑到高能级城 市的经济发展较佳，随调控放开，对有意在大城市定居的人来说是利好消息，调控 政策的调整有望提振购房者信心，促进房市稳定发展，我们仍然看好高能级城市的 长期发展。 但地产泡沫消化需时。中国的房地产市场长期存在泡沫风险，主要原因是供需失衡 和投机行为。

城市化进程中，大量农村人口涌入城市，住房需求急剧增加。早期供 应跟不上需求，推高了房价。高房价吸引了投资者和开发商的投机行为，进一步推 高了价格，增大了泡沫风险。加之过度放松的贷款政策，加剧了泡沫形成。与此同 时，中国近年来结婚人数持续下降，但新房销量却保持上升趋势，供应量过剩。我 们预计需要 5-10 年才能逐步消化这部分过剩供应。 行业整合加速。近年来，中国房地产投资呈下滑趋势。随着经济发展放缓和政府调 控政策收紧，买地投资结构发生变化，主要由国企带动。国企在购买土地、开发房 地产等方面具有优势，能承担大规模的地产投资项目。同样地，在销售端亦看到国 企占比有上升的趋势，1-11 月，超过 800 亿元销售额的主流房企只有 16 家，其中 13 家为国企，平均同比降 1.9%。越秀、华发、华润累计销售增幅最高，分别增 28.8%、 18.3%、13.6%。虽然国企销售额下降，但降幅低于民企，且市场占有率提升。国企 拥有强资金和资源，品牌影响力和信誉度高，易赢得消费者信任。相比之下，民企 面临风险和可能的未完成楼房问题，购房者更倾向于选择国企，加速行业整合。