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绿城中国研究报告：品质龙头重返行业前十，聚焦核心+提质增效促公司良性发展。28 年变革发展，成就行业品质龙头；多种激励方式并行，助力公司实现规模跨越。绿城中国由宋卫平先 生于 1995 年在杭州成立，2006 年 7 月上市，以优质的产品品质和服务品质引领行业。公司坚持以“品 质为先”的理念，先后引入九龙仓集团、中交集团作为战略性股东，布局三大板块（重资产、轻资产、 “绿城+”）和九大业务（房产开发、房产代建、理想小镇、城市更新、科技装修、房屋 4S、绿城康养、 绿城商业、地产金融）。在公司经历了漫长股权和管理架构变更后，至此形成了“老绿城”与多元化优 质股东的有机结合，共同推动公司迈入新的发展阶段。公司激励机制完善，推出了共赢共担机制，以股 份激励、期权激励和跟投计划等多种激励方式并行，充分调动管理层和员工的工作积极性。

地产开发业务：1）绿城中国始终坚持品质，近年来随着中交集团入股和经营战略调整，基本面逐渐改善，走向良性 循环；经营战略重回一二线，开发、代建齐头并进。2020、2021 年销售总金额为2892、3509 亿元，同比增长43%、 21%，2022 年受市场下行影响，整体销售额同比-14%，不过代建项目销售仍实现4%的正增长。2023 年上半年销售额 同比+19%，销售均价2.22 万元/平，同比+6%。根据观点网报道，公司预计2023年的整体销售规模与2022年基本相 当。2）公司投资更加聚焦，2022 年新增货值 1037 亿元，北京、上海、杭州占比82%，一二线城市占比92%，长三 角占比81%。2020-2022 年销售额一二线城市占比逐年升高至85%；长三角地区销售额占比维持高位（61-66%）。得 益于所聚焦的区域基本面相对较好，公司市场地位不断提升。2022 年总销售额排名提升至第4，市占率提升至2.3%， 首破 2%；仅看自投项目的销售额排名升至第 8，重返 TOP10，市占率 1.6%。一二线城市占比提升，2017-2021 年公 司整体自投项目去化率均不低于68%，其中一二线均不低于70%，即使在市场不景气的2022年，一二线城市去化率 仍达63%。3）公司拿地权益比例从2020年的58%提升至2022年的69%，销售权益比例提升至58%；项目利润空 间也明显提升，2016-2018 年楼面均价/销售均价 50%的均值降至 2019-2021 年 29%的均值。4）土储与可售资源较为 充沛且结构优化。2022 年末土储4959 万平，仍能覆盖公司2-3 年的销售，结构合理优化，总货值78%位于一二线城 市，53%位于长三角。2023年可售货值充沛（全部项目：3601亿元，自投项目：2476亿元），80%位于一二线城市， 55%位于长三角。5）公司注重运营管理开发效率提升。2022 年公司从拿地到开工、首开及经营性现金流回正平均缩 短至2.7、5.5、7.9 个月，同比实现37%、25%、34%的大幅缩短。

代建业务：高度完善的代建体系与产业链打造造就国内代建行业龙头。公司依托绿城管理代建平台（持 股 71.3%），打造了高度完善的代建 4.0 体系，也前瞻性布局产业链上下游公司。2022 年公司代建行业 市占率达 25.5%，以七年行业市占率超 20%的成绩，蝉联行业第一。2022 年末，公司合约项目总建面 1.01 亿平，同比+20%，合约总面积突破 1 亿平，成为代建行业首个在手订单破亿的企业；在建面积 4715 万平，同比+7%。2022 年绿城管理实现营收 26.6 亿元，同比+18%；归母净利润 7.4 亿元，同比+32%； 毛利率、归母净利润率为 52.3%、28.0%，同比提升 5.9、2.8pct。