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结合国际经验看公募REITs的估值和机会分析。REITs 是对不动产的收益权进行交易，我国公募 REITs 试点稳步推进，全球 REITs 市值正在快速扩张。从全球范围来看，REITs 在不同市场展现出不尽相同的收益风 险特征，资本利得与分红收益比例较股票均衡长期收益表现较中短期更好。

对不同市场进行估值比较分析，REITs 形式上市估值优于上市公司形式，境外市场 投资者对中国内地资产收益率要求更高。国际市场 REITs 市值正在快速扩张，底层 资产类型丰富。我们通过选取香港、新加坡、美国等市场上市的持有型物业上市公 司及 REITs，进行估值比较分析后得到如下结论：（1）对于资产持有人而言 REITs 形式上市估值优于上市公司形式；（2）国际市场不同类型资产 REITs 收益率要求 差异较大，境外投资者对中国内地资产收益率要求较平均更高，公募 REITs 将为内 地资产提供更优上市渠道；（3）2000 年以来美国权益型 REITs 估值呈整体上升趋 势，估值中枢在 15-20 倍 P/FFO 之间，住宅、基础设施、工业、仓储类型 REITs 的 估值高于平均。

我国公募 REITs 整体估值较国际市场更高，以资本利得为主的收益表现优秀。公募 REITs 底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力，首批上市产品预测可供分 配金额的实现度较高。经营权类 REITs 由于剩余期限不同，分派率差异较大，内部 收益率是衡量其收益水平更合理的指标。产权类 REITs 截至 2022 年底市价较净资 产平均溢价 31.2%，平均股息率为 2.4%，均优于国际市场可比类型 REITs。以股价 /可供分配金额观测产权类 REITs 的估值变化，其上市以来估值倍数迅速提升，22 年维持在 30-35 倍的较高水平。高估值推动上市 REITs 价格上涨，已上市产品截至 2022 年底价格涨幅的算术平均值为 15.1%，资本利得占据 REITs 全收益的 90%。 新发 REITs 的认购热度持续提升，机构投资者占主导地位。

公募 REITs 常态化发行主线确立，首批项目扩募进入实施阶段，底层资产有望继续 扩围。我国基础设施投资存量规模较大，与美国市场相比 REITs 发展尚处于起步阶 段，发展空间广阔。REITs 后续发展的三条线索：（1）在常态化发行的政策推动 下，REITs 上新速度加快；（2）首批项目扩募进入实施阶段，扩募后基金收益水平 提升；（3）政策释放积极信号，底层资产类型有望继续扩围。