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固定收益专题：地产择券，“小而美”房企。本文所指“小而美”房企具有如下特点：存续债规模小，在某一个或某几个区域/ 城市的深耕度高，和地方政府关系紧密，承接了不少保障房或代建业务，市场行 情高涨时销售增速平稳，市场行情低落时销售降幅小于同行业均值。

择券思路：展望后市，我们认为在基本面完全修复以前，不管政策是逐渐释放利 好、小幅修复市场，还是释放巨大的利好消息，股东背景强、布局集中度高同时 布局的城市地产景气度下行幅度小、需求面稳固值得关注。主要原因是：（1）本 轮地产行情下行的起始点是“三道红线”、“银行贷款集中度管理”等供给端政 策，针对的主要是过去加杠杆力度大、资金周转过快导致表内外债务不易计算的 房企，而“小而美”房企在历史上并没有快速扩大规模的需求，从数据上看负债 率也不高，后续仍然承担了区域内的拿地主力、商品房和保障房建设主力、招商 引资等重要角色。（2）全国性布局的房企项目资金腾挪风险更大，区域性小房企 项目集中，资金使用的安全性高。

根据自身特点，将“小而美”房企（主业不一定是房地产，为了方便叙述，统称 为“房企”）分为三类：第一类房企，主业是制造业，前期可能没有加杠杆进行 全国性扩张，只是在个别区域稳步推进业务，如伟星房产、金隅集团。第二类房 企，由地方国企/城投改制而来，业务涉及旧改、城市更新等，如大华集团。第三 类房企，是地方国企下属房地产业务的唯一或主要经营主体，母公司在当地区域 的重要性极高，如华发股份、联发集团等。

深度调整仍在继续，预计政策仍有空间：11 月大中型城市销售小幅回暖，长三角 核心城市韧性相对较强。从中长期角度，仍有以下政策或值得期待：（1）当前市 场的核心要点在于提振市场信心和经济的回暖，而促进“保交楼”有助于缓解市 场观望情绪；预计针对“保交楼”，将会有更细化的政策出台，如多渠道筹集房 地产纾困基金，争取国家政策性银行专项借款，鼓励地方国企/城投收并购烂尾项 目，鼓励房地产的银行项目贷款展期等。（2）因城施策期待更多针对改善性需求 的政策优化，助力稳市场、稳预期。如二三线城市放松限贷和限购，提升公积金 贷款额度等。（3）高能级城市的改善性需求仍有释放空间，尤其是长三角区域及 一线城市。（4）针对民企房企，鼓励其拓宽融资渠道，包括不限于股权融资、资 产证券化、REITS 等。