固收专题研究：保租房REITs扬帆起航.pdf

固收专题研究：保租房REITs扬帆起航。21 年以来政策快速推动保租房及保租房 REITs 发展，如国办发 22 号文从 土地、财税、金融等六个方面支持保障性租赁住房健康发展，发改委 958 号文将保租房纳入 REITs 试点项目，国务院 19 号文放宽运营年限要求等。 已发售三个项目分别位于北京、厦门、深圳，属于经济发达、人口持续净流 入区域；拿地成本低，项目租售比、预期分红率较高，市场认购火爆。未来， 我国保租房 REITs 有望进一步扩容，在这一过程中可筛选位于强劲租房需 求的城市、区位，支付能力稳健且续租意愿强的租户结构、管理团队优质以 及受政策明显支持等特征的保租房 REIT。

政策积极鼓励保租房及保租房 REITs 发展

近年来住房租赁需求快速增长，国务院 22 号文首次明确保租房定义，多维度 支持保障性租赁住房健康发展。21 年发改委 958 号文明确将保障性租赁住房 纳入基础设施 REITs 项目。22 年 5 月国务院等多部门发文支持保租房 REITs 加快发展。政策持续加码，流动人口向发达城市聚集，保障性租赁住房市场 未来空间广阔。但保障性租赁住房 REITs 发行在收益率、土地合规、运营时 间方面存在一定难度。要推动保租房 REITs 发展，主要从降低拿地成本+综合 运营提高收益率、适当放宽运营年限等方面出发，如目前上市的深圳、厦门 项目运营未满 3 年，北京项目为公租房，均拿地成本低、租售比高。

已有 3 只保租房类公募 REITs 上市，认购火爆，整体资质较优

目前已有 3 只保租房 REITs 上市，各类机构投资者尤其是保险资金的积极 参与使其认购火爆，认购倍数平均值达 118.45。整体来看，3 只保租房项目 均处于经济发达、人口持续净流入、租赁需求旺盛的区域，租金增长较为平 稳，租售比较多高于 6%，预期分红率水平在 4%左右，整体资质较优。其 中中金厦门安居项目出租率高于 99%，租售比在 6%以上，近两年预期分派 率在 4.05%左右，为 3 个项目中最高值，回报率较好；华夏北京保障房项 目基础资产为公租房，租金增长平稳，运营相对稳定；红土深圳安居项目租 金为市场化租金的 60%，较低的拿地成本为项目回报率提供了保障。

保租房项目估值要点

保租房类 REITs 底层为产权类资产，主要采用收益法，折现的要点主要包 括折现率、期限及现金流预测。三个项目折现率都采用无风险报酬率+风险 报酬率计算，折现率在 6%-6.5%。产权类底层资产期限较长，大多在 50 年 以上。现金流方面，现金流入主要受区位供求关系影响租金水平及出租率， 保租房租金增长都有明确的政策要求，深圳项目租金增长率假设较低；对于 租房空置率的预测，需要综合考虑供需关系、续租意愿、装修维护等主要因 素，保租房由于租金较低，出租率整体较高。现金流出方面主要关注运营管 理费、税金及附加等，折旧摊销是主要的非付现成本。