房地产代建行业-绿城管理控股（9979.HK）研究报告：代建蓝海波澜起，行业龙头踏浪行.pdf

房地产代建行业-绿城管理控股（9979.HK）研究报告：代建蓝海波澜起，行业龙头踏浪行。绿城管理控股是代建领域的绝对龙头，市占率长年保持在 20%以上，并率先在 港交所上市，成为“中国代建第一股”。在当前房地产市场的底层逻辑由“高杠 杆、高周转”向“高品质”转向的过程中，绿城管理控股凭借其出众禀赋将成为行 业变局的最大受益人。

房地产行业变化给代建赛道带来了历史性机遇：

改善需求登上舞台促进代建需求快速生长：随着投资需求减弱，需求主力由 刚需向改善转变，消费者的关注度将由价格向品质转变，激发代建需求；

逆周期、高毛利的特点将使代建公司脱颖而出：相较传统地产开发业务，代 建行业为轻资产运行，负债低毛利高，且市场下行期需求更盛；

蓝海业务，成长空间大：相较传统开发业务，房企布局代建较少，行业渗透 率低，参与门槛高于传统开发业务，无论行业与公司均有较大的成长空间。

在行业的大逻辑转向下，代建行业规模将快速增长：

地方国企、城投公司、中小房企代建需求：大型民企土地市场退潮，地方国 企、城投公司等拿地占比大幅提升，将激发代建需求；

不良资产处置：专注房企不良资产处置的受让方信托公司、AMC 新增业务；

保障性租赁住房：“十四五”期间新筹建 650 万套保障性租赁住房；

旧城改造：“十四五”末完成剩余约 10.7 万个老旧小区改造。 以上各项业务规模加总，2022 年新签约额达 488 亿，行业规模快速提升。

公司作为同行业绝对龙头，业务水平远远领先同业，将成为最大赢家：

规模遥遥领先，三大业务稳健发展： 2020 年新签约规模 1869 万平方米，市 场占比 22.3%，持续占据行业市场份额第一位；2021 年公司营收 22.43 亿， 同比增长 23%，商业代建、政府代建、其他服务营收均保持稳定上升；

服务品质出众：公司继承了绿城中国的产品体系与品牌口碑，相比竞争对手 有强大品质和品牌背书；

制定行业标准，打造行业平台：公司率先发布“绿星标准”、“代建 4.0”等准则 式定义，占据行业核心位置，此外公司积极拓展平台力量，与合作伙伴共同 开发代建业务，通过合作快速扩大了公司产能与营收水平；

完成全国化布局，打开新市场空间：2021 年公司已进入 101 座城市，完成全 国布局，公司的业务将由浙江省向外发散，为业绩提升提供更大空间；

行业的竞争格局优势极显著：品牌开发商较少布局代建业务，而代建业务需 要长期资源整合、产品服务打造、品牌维护，有一定行业门槛，作为行业内 的巨头，公司将长期保有充足的选择权、话语权；

快速的战略转向：公司结合近期行业变化已快速做出调整，构建商业代建、 政府代建、资方代建为主，产城、产业链服务、资金服务为辅的“3+3”业务体 系，相信公司可以充分识别行业机遇，实现多赛道快速发展。