房地产行业深度报告：核心城市百轮竞价频现，供给侧缩量驱动土地价值重估.pdf

2026年7-8月，京沪广深四座一线城市土拍市场在传统淡季呈现持续高热，百轮竞价频现，高溢价成交常态化。1-7月一线四城成交宅地总价1918亿元，6-7月单月成交突破400亿元，溢价率高企。与此同时，全国土地市场整体仍处于筑底阶段，322城宅地建面同比下降22%，但一线城市降幅较少，且内部呈现“核心热、外围冷”的分化特征。

供需与政策多重驱动

一线土拍热度源于多重因素共振。供给侧，2026年一线四城大幅压缩商品住宅用地供应计划，实施“减量提质”策略，调规地块占比过半，核心区地块稀缺性凸显。需求端，一线城市二手房价格环比连续4个月上涨，结构性企稳信号向上传导至土地市场，重塑开发商售价预期。房企端，行业“寡头化”加剧，TOP10房企拿地集中度提升，头部央国企凭借低融资成本优势，将资金集中投向一线城市核心区域，拿地金额占比高达74.5%。政策端，除广州全面取消限购外，京沪深限购政策均有松绑，潜在放松空间支撑土地价值。

产品力升级成为关键

高地价背景下，开发商转向改善型产品，高端盘去化率维持高位，显示高净值客群购买力坚挺。“好房子”模式下，高得房率、低容积率及高品质成为核心竞争力。调规地块入市优化了供给结构，丰富了核心区产品供给。建议关注布局核心城市、产品力强及商业运营能力突出的优质房企。