房地产行业最新观点及26年1_7月数据深度解读：基本面仍承压，四季度或进入增量政策观察窗口期.pdf

2026年1-7月，中国房地产行业基本面持续承压，各项核心指标同比仍呈负增长态势。统计局数据显示，1-7月累计房地产销售面积同比下滑11.8%，销售金额同比下降13.1%；新开工面积累计同比下降24.0%，竣工面积累计同比下降23.2%；开发投资额累计同比下降19.2%，到位资金累计同比下降20.3%。7月单月数据中，销售面积同比降幅小幅收窄至-13.4%，但新开工和开发投资降幅分别扩大至-27.8%和-27.4%，显示供给端收缩趋势未改。

市场供需与价格表现

销售端，尽管7月单月同比负增速较上月小幅收窄，但百强及房管局高频数据显示销量负同比幅度有所扩大，表明市场热度在短期政策效应消退后再次回落。当前市场面临的主要制约因素包括二手房挂牌量高企导致的置换链条阻塞，以及房贷利率与净租金收益率息差收窄缓慢削弱了购房的资产配置吸引力。价格方面，7月70城新房房价环比下跌0.2%，二手房房价环比下跌0.3%，跌幅基本持平。结构上，一线城市新房房价环比持平，二手房环比上涨0.2%，展现出较强的韧性；二三线城市房价则继续承压。

资金链与行业杠杆变化

资金面上，7月到位资金同比降幅收窄，其中国内贷款同比回升，与销售类资金形成支撑，但自筹资金随新开工回落。7月末房地产行业资金链指数回升至112%，虽仍处历史低位，但边际改善迹象显现。行业整体杠杆率持续下降，标志着行业从高杠杆扩张向现金流主导的管理红利模式转型，这一根本性变化使得板块投资逻辑从Beta主导转向Alpha选股。

政策展望与投资建议

报告维持“增量政策观察窗口在四季度至明年上半年”的判断。当前房地产板块股价已部分兑现“赔率”优势，但随着核心城市政策调整及潜在增量政策落地，板块“胜率”有望进一步提升。投资建议关注三类标的：一是业绩稳健、高股息的央国企（如华润置地）；二是聚焦高能级城市、博弈基本面改善的优质房企（如中国海外发展、建发国际）；三是受益于市场量价修复的平台型企业（如贝壳）。同时，产业链中具备竞争优势的供应商及REITs相关标的不容忽视。