房地产行业：核心城市租赁需求有支撑，保租房引领行业成长——收益型不动产系列报告二.pdf

2026年上半年，上海、北京、深圳等核心城市租金止跌回升，租赁市场需求在流动人口增长及婚育年龄推迟背景下保持强劲。本报告深入分析租赁住房市场现状，指出保租房已成为集中式公寓供应增长的主要驱动力，且2027年后供给压力有望缓解。

市场供需与租金趋势

报告指出，核心城市租赁需求旺盛，主要受流动人口规模大及购房压力大驱动。上海等地因挂牌量下降及核心区产业强劲，租金率先企稳。租金与房价变动趋势一致，但租金变动节奏落后于房价。对比国际经验，中国内地属内需主导市场，租金与房价联动性强。

行业模式演变

十四五期间保租房建设带动集中式公寓供应激增，目前行业处于降价稳出租率阶段。商业模式上，中资产包租模式因租金下行而式微，重资产自持与轻资产代运营成为主流。地方国企在重资产领域扩张迅速，而房企与资管系转向轻资产输出。上海“商改住”政策为存量盘活提供新路径。

REITs表现与投资主线

已上市9只租赁住房REITs底层资产均位于核心城市，业绩达成率稳定。公租房项目因政策属性强，租金与出租率更为稳定，抗周期属性显著；部分核心城市保租房项目展现租金提升潜力。二级市场显示租赁住房REITs抗跌性强。建议关注两条主线：一是底层资产全为公租房的稳定型产品，如华夏北京保障房REIT；二是布局核心城市优质区位的保租房产品，如城投宽庭REIT。