2026年第一季度中国房地产市场报告-世邦魏理仕.pdf

2026年第一季度，中国宏观经济实现良好开局，GDP同比增长5%，为房地产市场提供了稳定的宏观环境。在此背景下，中国商业地产各细分板块呈现出不同的运行特征与投资趋势。

办公楼市场供需博弈加剧

全国主要十城办公楼市场净吸纳量环比微升，金融业需求回暖重回首位，科技互联网及制造业租赁活跃。然而，新增供应同比提升导致空置率环比上行至25.0%，平均租金指数继续承压下行，环比降幅1.9%。去化压力促使业主推动功能转换，预计全年租金仍将面临下行压力，但中长期供需关系有望改善。

零售物业投资热度高涨

受季节性因素影响，零售物业市场供需环比放缓，空置率保持稳定。品牌方策略转向“求质”，导致首层租金小幅下降。餐饮、女装、电子产品及潮玩业态扩张积极。投资方面，零售物业交易额环比大幅上涨，机构投资人活跃度显著提升，核心城市核心商圈资产韧性较强。

仓储物流区域分化明显

净吸纳量环比及同比大幅下跌，主要受跨境电商整合及短租退租影响。新增供应集中在华南地区，导致该区域空置率大幅上升，租金下行压力大；华东地区供应罕见零增长，空置率连续下降。全国租金跌幅收窄，部分城市企稳回升。

物业投资结构优化

大宗交易总额虽同比下降，但机构投资活跃度创阶段新高。零售物业和核心城市办公楼成为配置重点。资产证券化加速，商业不动产REIT申报及获批规模显著，资本化率进入高位平台期，资产价格底部支撑初步显现。