房地产行业从最新规划与政策看北京城市更新的新方向：北京城市更新有所不同？.pdf

全球超大城市在进入存量发展时代后，普遍面临空间资源提质增效的挑战。北京作为率先步入这一阶段的特大城市，正通过系统性的规划重构与政策创新，推动城市更新从单体项目向片区统筹、从空间改造向功能提升转变。

规划导向与制度创新

根据最新国土空间近期规划，北京未来五年将重点推动二环以内与五环沿线的城市更新。二环内聚焦老城有机更新，五环沿线结合道路改造提升交通与城市功能。更新目标从单一的“好房子”建设拓展至“好街区”营造，最终实现“好城区”的整体跃升。为此，北京发布了《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，在建筑指标统筹、功能混合利用、历史遗留问题解决等方面提供了一系列操作性强的政策支持，如设立市级弹性预留指标池、明确用地兼容比例、优化审批流程等。

金融工具突破

针对危旧楼改建中的资金瓶颈，北京首创“个人住房改建贷款”及“带押改建”模式。前者允许以改建前房屋抵押，按工程进度放款；后者通过“四联办”机制，实现原抵押注销与新抵押设立的无缝衔接，无需居民提前还贷。西城区三里河一区项目已成功落地该模式，显著提升了居民参与度和金融机构支持意愿。

资金保障与项目布局

资金方面，地方政府专项债券成为重要支撑，投向居住类更新项目的占比持续提升，城六区尤其是朝阳区发行规模较大。财政预算中，政府性基金支出用于征地拆迁和棚改的比重显著增长。项目布局上，2026年首批清单显示项目集中于核心区与功能拓展区，西城区以老城保护为主，朝阳海淀侧重功能升级与产业导入，丰台石景山突出片区统筹。住宅项目占比仅12%，更新重点转向完整社区、基础设施及生态修复。

结论与展望

北京城市更新已进入制度化、常态化实施阶段，通过政策工具箱集成、分区分类精细化及市场协同机制，有望实现年度投资额至2030年达3000亿元以上的目标。建议关注在京有布局的主流房企，同时需警惕政策推进速度与资金到位不及预期的风险。