房地产行业专题报告：四单消费基础设施REITs亮相，REITs市场扩容正当其时.pdf

上传者：楚留香
时间：2023/11/03
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房地产行业专题报告：四单消费基础设施REITs亮相，REITs市场扩容正当其时。消费基础设施存量巨大，REITs 推出恰逢其时。首批 4 单消费基础设施 REITs 于沪深两所挂网，包含华润、印力及金茂作为原始权益人的 3 单购物中心项目及物美商业为原始权益人的 1 单商超项目。当前大消费行业高速增长期已过，存量消费基础设施规模巨大亟待盘活。消费基础设施疫后呈现复苏，推动消费 REITs 上市恰逢其时。

4 单 REITs 资产质优运营稳健，估值分化溢价偏低。从资产布局看， 3 单购物中心项目位于重点二线城市，1 单物美 REIT 位于北京，高能级城市消费需求较高，利于支撑现金流稳定性。从经营表现看，疫情期间整体稳健。3 单购物中心 REITs 维持了租金提价能力，物美 REIT 月租金坪效增速自 2022 年起回正；出租率上印力 REIT 维持高位，其余 3 单经历疫中扰动后 2022 年也均显著提升。从增长假设看，金茂 REIT 预测出租率初值最高但未来将下行，印力及华润 REIT 预测出租率上行，物美 REIT 预测出租率维持低位。从估值指标看，3 单购物中心估值指标取值相近，资本化率 5.36%-5.55%，折现率 7.00%-7.25%；物美 REIT 业态有别，资本化率及折现率分别为 7.14%和 6.50%。从重估溢价看，项目间分化显著，华润 REIT 和物美 REIT 估值分别提升 96.8%、66.5%，而金茂 REIT 和印力 REIT 分别提升 4.0%和 0%。

C-REITs 市场扩容潜力增长，推动房企资产价值重估与流动性改善。本轮消费 REITs 纳入 REITs 试点范围是 C-REITs 市场的第二轮业态扩容，有助于扩充 C-REITs 市场规模、丰富业态种类。对上市公司而言，REITs 不仅是新融资渠道，其严格的发行合规要求也为原始权益人提供信用背书，长期有望带动房企表内资产重估与流动性改善。