不动产行情、热点词及发展模式分析

大开大合的建设年代已经过去，城镇化率基本到达稳定阶段。

1.20 4年不动产行情回顾和讨论热点

2023资产市场回顾

人民日报12月4日发文：经济增速怎么看？ ①财政货币政策逆周期调节力度空前：化债、降准、LPR下调…. ②促进房地产市场止跌回稳持续加力：多地调整住房限购政策、 取消普通住房和非普通住房标准、降低住房贷款首付比例、降低存量房贷利率落实到位，加大住房交易环节契税优惠力度，降低二手房交易成本…. ③提振资本市场多措并举：创设证券、基金、保险公司互换便利，创设股票回购、增持专项再贷款，发布推动中长期资金入市的指导意见…. ④帮助企业渡过难关逐步显效：民营经济促进法草案向社会公开征求意见、大规模设备更新和消费品以旧换新….

2024 热点词①：止跌回稳

本轮周期市场复苏路径或表现为“新房价止跌→二手房量升→二 手房价止跌→新房销售量稳” ，其中二手房价格止跌、新房销 售量企稳或是市场“止跌回稳”关键标志。

2024 热点词②：收储

新增项： • 储备计划： “结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区” • 储备标准： “符合国土空间规划”、“国有建设用地” • 监管营护： “纳入国土空间规划“一张图”实施监管” ； “不再办理国有建设用地使用权首次登记，不得办理不动产抵押登记”• 储备临时利用：除了不超过两年的条件，增加“且不能影响土地供应” • 资金管理：财政部门从土地出让收入中划出一定比例资金，建立国有土地收益基金，用于土地储备。

2024 热点词③：重组

2024年3月9日，住房城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上表示“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组”；据中国房地产协会官网数据显示，2023年超230家房企申请破产。

3.新发展模式：优化存量、严控增量、提高质量

优化存量：如何理解收储？

城市发展背景：大开大合的建设年代已经过去，城镇化率基本到达稳定阶段。时代发展要求：从大拆大建年代过渡到追求存量提质、维护城市管理与盈亏运营，收储是迈出的第一步。

优化存量——如何理解城市更新？

城市更新主要看广深起量（2024北京计划推进20个城中村改造，上海启动15个城中村改造，广州实施200个以上老旧小区改造项目，深圳加快实施 60 个城中村分类改造项目）。市场关注重点是拆除重建的量（综合整治、有机更新主要是以政府主导支出为主），融资方式主要是财政拨款、城更专项债、国企&平台公司市场化融资、城更基金及其他市场化融资（自筹资本金、贷款、信用债、非标等）。 “房票安置”“房源超市”等政策的尝试，也有利于实现新房去化库存。

严控增量：核心城市写字楼超供现象

供应：据高力国际统计，24~29年，上海预计有1300万平方米的新增供应面积，约合整体市场1.5%/年的增长速度，与20~23年的1.7%/年增长速度基本一致。未来的新增供应将主要集中在浦东、徐汇、杨浦等区域。细分市场为：花木（110万平）、徐汇滨江（108万平）、张江（106万平）、北外滩（83万平）、东外滩（79万平）等次中心商圈。次中心商圈在未来5~6年的新增供应最多。上海全年约70%的新增办公供应集中在次中心板块（前滩、真如、徐汇滨江）等，目前浦东花木、前滩、五角场等地区空置率较为理想；楼宇较旧的核心市场将继续承压。

严控增量： 购物中心作为核心资产仍有一定吸引力

疫情期间核心资产仍具有一定吸引力。以2021年两单引起广泛关注的交易为例，平安集团收购凯德核心物业来福士广场，总交易价格达330亿，体现了凯德集团在中国境内资产的布局优化；黑石拟收购soho中国，在2020年3月因收购价（据传40亿美元）未达成一致导致私有化谈判失败；后期收购成本降至30亿美元，但由于垄断审查迟迟未有结果，收购要约超出约定期限，导致黑石最终决定放弃收购。同时注意到疫情之后人们消费习惯有较大改变，线上购物成常态，o2o模式企业占比仍不大，线下实体商业整体品牌重叠度高，招商策略谨慎，空间被进一步压缩。购物中心需进一步提升自身作为核心资产的吸引力。购物中心大宗交易占比有所回升：根据高力国际数据，2024H1全国房地产大宗成交物业中零售业占9%，较2023年的6.5%有所回升。

产业园区：整体租金承压，需重点关注公平竞争审查条例及关税政策变化

需求端压力大，供求仍有差距：租金逐年降低，园区普遍为租户提供更低的租金和更优惠的合同条款，预计2024年上海产业园区平均租金增速下降11.56%，截至2024Q2，在去化压力下，上海产业园平均租金连续五个季度下滑，本跌至3.77元/平米/天，环比下降2.8%，同比下降5.5%。预计上海市2024年全年新增供应入市将达约358万平方米，成为历史供应高峰。 出于降本增效的目的，企业仍保持从核心城市的核心区域向周边迁移的趋势，以上海为例，陆续由企业从上海市区内向区域外迁移。根据瑞卡集团研究数据，2024H1上海市跨市迁出企业达12436家，其中奉贤区、浦东新区、闵行区迁出企业数量较多。迁入地中苏州市、北京市、杭州市位列前三，分别迁入1023家、919家、839家。从产业分布来看，商贸服务、软件信息服务、数字创意等领域企业迁出次数较多。

提高质量：第四代住宅

一线城市中，广州和深圳有明确的新建筑规划规则，深圳在今年推出多个赠送阳台面积的“新规房”（宝安卓越前海未来城），以及符合绿化要求的第四代住宅（宏发悦见和府）；2024版《深圳市建筑设计规则》修订后将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”；可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深由0.6m增加至0.8m。 北京和上海虽然没有出台针对第四代住宅的政策规定，但也已经推出当地首个第四代住宅项目：北京为龙湖·观萃（得房率94%），上海为西岑科创园区项目（动迁基地88.5% ，楼高楼距达1:1）。