中国内地不动产大宗交易市场现状如何？

2023 上半年中国内地共录得 109 宗、共计 898 亿大宗交易。

受美元加息提升资金成本、经济表现低迷及租赁基本面疲软 等因素影响，投资者呈现出短期内的观望情绪，市场收并购活跃度下降，交易价格整体回归理性。 上海仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额 359 亿，占全国总成交额约 40%；北京也录得 251 亿成交，在疫情放开后市 场有所反弹；广州市场情绪改善，以 132 亿成交金额创下近六年同期最高纪录；深圳 150 亿的成交金额未能承接去年下半 年的增长势头，金融行业背景买家主导自用型交易；二线城市整体交易量较少。

关于买家类型，自用买家成交活跃，占到了总成交金额的 50%，央国企、科技类上市公司作为自用买家频繁出手。深圳大 宗交易市场中，自用买家维持主导地位，占半年交易宗数近 8 成。此外，内资买家继续主导市场，约 82% 的占比为近三 年来新高；上海仍然受外资偏爱，外资交易额约 87 亿元，广深依旧以内资为主导买家。

按物业类别来看，写字楼及商务园区以 57% 的成交金额占比，依旧占据市场主力位置。工业物流热度有所下降，占比也 从 2022 年的 21% 回落至 8%，今年上半年受美元加息而国内降息的影响，大部分外资基金投资日趋保守，内资日渐活跃， 但受限于内资投资者较高的内部合规性要求，投资决策流程往往较长，且物流地产对部分内资投资者来说是新兴领域，需 要较长的研究和决策周期，因此工业物流的成交量在上半年有所回落。另外，公寓及住宅项目在今年上半年跃进最受欢迎 资产类别前三，占比约 10%。纵观 2019 年至 2023 年交易物业类型占比变化，可见大宗交易资产类型及活跃程度受公募 REITs 发展推动和影响。

纵观 2019 年至 2022 年，零售不动产的投资较大程度受到疫情影响，交易流动性呈现减弱趋势。中国内地零售不动产大 宗成交额从 2019 年的 721 亿元，回落至 2020 年的 224 亿元，2021 年有所回升至 537 亿元，然而受疫情影响，2022 年再次陷入低迷，仅产生 111 亿元交易额。2023 年上半年，零售不动产大宗交易有所回暖，半年成交额近 90 亿元，占比 从 2022 年的 5% 回升至 10%，但仍与 2019 年、2021 年的成交额有较大差距。公募 REITs 在国内发展逐渐成熟，退出 路径也越来越明确，年初国家发改委发布的 REITs 项目申报通知中也首次将消费基础设施纳入 REITs 试点范围，零售物业 将迎来利好。

按城市类型来看，中国内地商业不动产大宗交易主要集中在一线城市，过往四年占比约 76%-86%。一线城市中，上海的 投资总额占比最大，过往四年占比约为 30%-40%。消费基础设施 REITs 的推出，有望为盘活二线城市优质资产提供重要 平台。

北京：大宗交易金额回升，自用买家比例提升。 2023 年上半年，整体经济仍处于下行趋势，北京大宗交易市场也在逐渐的恢复中。纵观上半年，北京大宗交易市场共完 成交易 29 宗，交易额达人民币 251 亿元，同比上涨 70.1%。跟往年相比，市场交易数量明显增多，而单宗交易金额仍呈 下降趋势。 近年来，北京市场自用型买家交易比例越来越高，2023 年上半年自用型买家交易额占比已达 55.7%。写字楼仍是这些买 家最青睐的物业类型，且交易方式也越来越多元化，已从原来的单纯买楼到参与股权交易、法拍等形式。近年来，北京写 字楼市场持续有商改办、酒改办项目投放市场，随着北京城市更新各项法规政策的不断完善，投资者对城市更新类项目的 接受程度越来越高，未来该类项目交易也将持续活跃。

上海：市场需求逐步释放，大宗交易资产类型多样化 。2023 年上半年，上海经济保持恢复发展态势，大宗交易投资市场明显回暖。纵观上半年，上海大宗交易市场共完成交易 额达人民币 359 亿元，与去年同期基本持平。 从资产类别来看，上海大宗交易物业类型整体呈多样化发展趋势。其中，商务园区 / 写字楼依然是资本市场最受欢迎的资 产类别，其交易金额 219.6 亿元，占比为 61.2%。此外，公寓物业持续受到机构投资者追捧，成交金额 74.1 亿元，占比 20.7%。零售业态交易金额占比 13.1%，位列第三。 2023 年下半年，市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趋势，预计买卖双方心理价差将进一步缩小，预期会有更多 交易在下半年度发生。聚焦蓝领市场的宿舍型保障性租赁住房市场或将成为公寓赛道新的突破口。随着扩大内需和改善预 期的宏观政策的持续发力，上海经济复苏内生动力将逐步增强，资本市场也有望提振信心。

广州：市场情绪改善，大宗交易逐步复苏。 广州上半年全市共录得 11 宗大宗物业成交，上半年全市资本市场成交总额达到 132 亿元，为 6 年同期最高水平，市场情绪 有所改善。 从资产类型来看，写字楼仍然是最受青睐的资产类型，成交总金额占全市的 63%。由于资金回收仍然是房地产开发商的关 注重点，在开发商积极出售的态势下，部分有自用需求的企业迎来资产收购机会。工业资产成交金额占比约 12%，投资人 对广州工业资产关注度有所上升。零售资产交易金额占比约 3%，延续 2022 年成交较为冷淡的态势。 随着卖方对于资产处置和出售意愿的不断增强，广州市场在售物业项目有望增加。资产价格方面，短期内甲级写字楼供应 量的增加将令写字楼租赁市场空置率与租金双双承压，部分资产持有方或将受此影响而下调价格。买卖双方对资产价格预 期的持续靠近有利于加快交易进程，也将为投资者优化资产配置带来有利条件。

深圳：自用买家持续关注深圳市场。 上半年受到经济增速放缓等因素影响，机构投资者决策趋于审慎，整体成交较为平淡，买家持续关注的同时更关注性价比。 深圳上半年累计成交金额 150 亿元，未能承接去年下半年增长势头。 上半年综合体交易和办公交易成交占比 85%，酒店、长租公寓类逐渐出现于市场，占约 10% 成交额。社区商业的交易案 例有某外资基金购得深南 68 万科里，资产体量 1.53 万平方米，相对较小。投资人对商业类项目的投资意向将有所提振， 但预计在 2024 年显现。 预计下半年，长租公寓、小体量的商业零售等业态将保有较高关注度；随着公募 REITs 不断扩容扩募，物流仓储等基础设 施资产仍保持较高的市场热度，但受供不应求因素影响优质资产价格推高。此外，随着前期大量不良资产进入法拍市场， 司法拍卖也成为买家寻找优质另类资产的重要渠道。