不动产科技趋势与展望分析

不动产企业的数据治理需求日益增长，不动产科技企业应 把握数字资产化时代的机遇，推进行业数字化转型。

近年来国家频频出台数据相关的政策指引，加速数据 资产建设。2023 年 2 月，中共中央、国务院印发了《数 字中国建设整体布局规划》（以下简称《规划》），《规划》 提出按照“2522”的整体框架进行数字中国的建设布 局，打通数字基础设施大动脉，畅通数据资源大循环， 数据已成为我国高质量发展的新引擎。2023 年 3 月国 家数据局揭牌成立，数据要素资产化进程提速，数字 资源体系雏形渐显。2023 年 8 月财政部发布自 2024 年 1 月 1 日开始施行的《企业数据资源相关会计处理 暂行规定》针对确认为资产（无形资产或存货）的数 据资源以及企业合法拥有或控制的、预期会给企业带 来经济利益但不满足资产确认条件的数据资源的交易 和相关事项做出规定，为数据资产化的进一步发展奠 定基础。数据资产入表的首要工作就是进行企业数据 资产盘点，也就是数据治理建设。

近几年数据应用场景的日益丰富，不动产与建筑企业 切实感受到了数据资产化对企业的益处。基于场景应 用效益与政策利好等因素的推动，企业开展数据资产 化的意愿不断增强，但由于不动产与建筑行业目前所 处的市场环境，大量企业尚处于观望阶段。我们相信， 在数据资产入表的政策推动下，数据资产入表将极大 程度上激发企业开展数据资产化工作的积极性，为企 业充分挖掘数据价值，对数据进行深度开发利用提供 动力。不动产与建筑企业可以通过积极识别客户需求 进而对相关数据资源进行有针对性分析、梳理、打标， 有机会将原来计入费用数据资源的一般性投入从计入 费用的转化为有针对性的可计入资产的开发支出。通 过今年的走访我们发现，有一些领先的不动产科技企 业已经认识到数据资产入表的价值，除了探索自身数 据资产入表之外，也积极思考如何利用自身的数据挖 掘与分析技术为客户提供数据资产化支撑，或结合具 体场景思考数据要素市场化或进行交易的可能性，比如与政府企业合作提供政务数据分析结果、对数据进 行脱敏处理后进行商圈或市场环境分析等统计级输出。 不动产企业日益增长的数据治理需求，为具备数据服 务能力的不动产科技企业提供了更多的市场机会。不 动产科技企业可从完善数据治理服务能力切入，逐步 以“端到端”的服务模式构建数据全生命周期服务能 力。当然，不动产科技企业仍然面临不少挑战，主要 原因是面对数据资产入表过程中的数据资产价值衡量、 数据资产确权等难点问题，加之目前市场尚未形成较 为成熟的标准规范，行业尚缺乏足够的数据意识与素 质以及成功案例等等，总体上目前已上架交易的与不 动产与建筑相关的数据类别还较少。 为了加速数据资产入表的发展进程，我们认为全行业 的数据意识需要进一步提高，应当提前做好充分的数 据准备工作，通过数据治理，沉淀企业数据资产、夯 实数据基础、提高数据质量。

此外，由于数据治理工作涉及数据组织体系、数据制 度体系、主数据管理、数据标准体系、数据质量管理、 元数据管理、数据模型等多方面内容，是一项长期、 复杂、体系化的工程，需要充分提高全行业对数据的 重视程度，加强从业人员的数据意识和素质，共同推 动数据治理工作的开展。

近年来，受整体市场经济、行业环境与人口结构改变 的影响，我国城镇化趋势逐步放缓，已进入城市功能 完善升级的新阶段，不动产行业的数字化建设转入存 量资产的运营深化发展。但同时，随着消费升级，空 间使用者对不动产项目的需求日益多元化和个性化， 为满足空间使用者的期望和需求，运营方需要比以往 更加注重精益化运营，从服务内容、服务质量、资源 配置等方面进行全面优化升级，提高服务的附加值。 面对行业环境下行的不稳定态势，我们观察到，不少 不动产企业逐步拓展由自持运营的重资产模式向输出 管理运营服务的轻资产模式转型，具体通过运营品牌 输出、资产证券化、产业配套增值服务等方式支撑轻 资产模式的运行。为实现轻资产运营模式的稳定发展 和扩张，企业亟需通过数字化建设提升核心竞争力， 为企业提质增效，并充分利用智能化、数字化技术手段， 提高运营管理的精益化水平，在缩减运营成本的同时， 实现运营收入的可持续性增长。

2023 年 AI 技术的突破式发展为各行各业带来了新的增 长驱动力，AI Agent 概念在近期受到越来越多企业的 关注。AI Agent 作为一种能够辅助人类工作的智能系 统，能够感知环境、做出决策并执行动作，例如通过 为不动产运营管理提供精准决策支持、优化资源配置、 提升用户体验、风险预测预警等，显著提升企业不动 产精益化运营的能力。 但由于 AI Agent 技术尚处于发展阶段，我们了解到目 前不动产科技企业对人工智能的研究主要围绕计算机 视觉、自然语言处理、数据挖掘等技术领域展开，尚 未完全实现 AI Agent 技术的引入与实践。在今年的调 研中，不少企业对于 AI 尤其是 AI Agent 在不动产行业 的深化应用都抱有积极态度，且认为未来技术的迭代 创新会持续加速，不动产科技企业必须快速学习与应 用新兴技术。AI Agent 在不动产行业精益化运营中将 拥有丰富的应用场景，整体将实现由点至面，由浅入 深的场景拓展与延伸。基于自身产品架构与经验能力 沉淀，我们认为 AI Agent 的应用将优先从物业管理、 商业办公等较为成熟的切口入手，后续逐步拓展至康 养管理、文旅管理、产业园区、城市更新等综合性场 景，实现场景的横向拓展与纵向延伸。在物业管理中， 为用户提供个性化推荐服务，提升居住体验；在商业 办公中，对办公楼宇进行能源消耗监测，提供能源优 化建议，实现节能降耗；在康养管理中，基于根据用 户的健康状况和康复需求，提供个性化的康复指导和 健康管理建议；在文旅管理中，为游客提供定制化旅 游体验，提升游客的满意度；在产业园区中，监测园 区设备运行状态，进行故障预警并辅助管理者及时采 取应急措施；在城市更新中，对城市设施运行状况、 资源配置调度情况进行分析、预测，并对紧急需求进 行调度响应等。

除此之外，AI Agent 对建筑行业中的设计、建造施工 等领域也有重大影响，技术与人才密集型的设计领域 最先受到影响，AI Agent 可以更好实现自动化设计、 设计优化、自动化图纸、自动化模型生成等，有效提 升设计领域人均产值。而 BIM 与 AI 的结合将成为行业 的热点趋势，依托 BIM 丰富的建筑数据，形成更成熟、 更智能的建筑设计算法与模型。另外，AI Agent 强大 的自主性、智能性与交互性在成本控制、施工进度和 质量控制、节能减排、施工安全等诸多方面也将有广 泛应用，如对大量数据进行分析与处理，学习建筑行 业的数据模式和规律，协助制定更合理的成本预算和 控制方案；对建筑结构进行模拟和分析，预测建筑结 构的强度和稳定性，分析施工进度和施工质量的关系 并提供相应的建议和指导；监测施工现场的温度、湿度、 噪音等因素，帮助施工人员采取相应的措施来保障施 工安全等。伴随着 AI Agent 在成本造价、安全与质量 控制方面的应用，基于 BIM 的三维正向设计伴随着装 配式建筑的逐渐普及，有望真正改变行业的传统生产 方式。 毋庸置疑，AI 正在成为不动产科技的下一个前沿，因 此不动产科技企业必须拥抱新兴技术，加速自身产品 迭代升级，考虑将 AI Agent 与现有技术相结合，或独 立开辟一条以 AI Agent 为核心的能够实现技术联动的 产品路线。

积极推动建筑信息模型（BIM）在新型建筑工业化全生 命周期的集成应用是建筑产业数字化转型的重要抓手。 回望国内近年来颁布的 BIM 相关政策，主要呈现两大 趋势：一是从方向性政策逐步走向细化国家标准等具 体指引；二是从设计、施工等局部推广逐步走向全生 命周期集成应用。在此指导下，各省市也积极响应， 持续推动建筑产业链 BIM 应用，逐步强化工业化住宅、 装配式建筑、智慧技术等方面的推广应用。2023 年 6 月，深圳市人民政府办公厅印发《深圳市数字孪生先 锋城市建设行动计划（2023）》，明确提出打造全市 统一、全量纳管的建筑信息模型（BIM）平台，更是将 BIM 集成应用推向城市层面统一和共享的新高度，有 效支撑“数字城市”“数字中国”战略。此外，随着 对 BIM 重视度的逐步提升，“ISO 19650 国际 BIM 信 息管理”系列标准也在国内政府机构和企业得到了认 可和推广，加速推动了建筑产业的数字化转型。 在目前新技术、新要求、新形势下，以 BIM 为核心， 集成大数据、人工智能、物联网（IoT）、云计算等新 兴信息技术的发展转型模式能够帮助建筑企业不断拓 展和深化其产业链运作，助力规划、设计、施工、运 维等多阶段协同与优化。例如，规划阶段基于 BIM 技 术的数据集成能力和模拟分析功能，可以为项目决策 提供更为科学和全面的依据；设计阶段提供三维可视 化建筑模型，有助于更好理解设计方案，提升设计质 量和效率，减少错误和返工；施工阶段通过 BIM+ 智慧 建造可以实时监控和数据分析，辅助项目现场进行高 精度无间断的建筑生产建造，实现生产过程可视化智能化和精细化管理；运维阶段利用 BIM 在空间管理、 信息管理、设备维护管理、能耗管理及公共安全管理 等方面的优势，有效提高建筑管理效率，降低运维成本、 提升建筑整体性能。

我们观察到，目前围绕产业技术优化升级的目标，国 内诸多地产科技公司加大力度研发以 BIM 为核心，贯 穿地产全生命周期的自有知识产权应用软件，致力于 解决国内长期以来对欧美 BIM 软件严重依赖导致的软 件断供 “卡脖子”问题。同时，国内许多头部房企也 逐步深化对智慧建造的布局，持续加大对 BIM 应用的 投入，不同房企的 BIM 技术平台建设程度与应用方向 主要分为两大类：一是在公司层面整体推动，BIM 应 用逐步实现规划 - 设计 - 施工 - 运维全周期覆盖，形成 较为成熟的智慧建造体系；二是先聚焦设计和施工阶 段的局部应用，并在部分项目开展试点，未来有望逐 步向招采、交付运维等维度布局延伸。 站在数字经济新的发展节点，虽然 BIM 在全面应用方 面仍然面临着价值传递困难、质量标准不一、生态协 同不畅、复合人才紧缺等诸多挑战，但其作为建筑产 业数字化能力建设的方向及建筑产业数字时代的标志 已成为业内共识。随着国家及地方政策的持续支持， 国产技术研发的日益成熟，BIM 将与大数据、人工智能、 物联网等新兴技术进一步深度融合，实现更加智能化、 高效化和精细化的建筑管理和运营，推动建筑产业向 高质效发展阶段迈进。