鲁商发展商业模式、主营业务、股权结构及业绩复盘

地产剥离正在推进，战略转型大健康业务。

1、公司简介：拟剥离地产业务，聚焦生物医药板块

鲁商发展为鲁商集团控股的一家国有上市公司，公司原以生物医药和生态健康产 业双轮驱动发展战略，构筑了大健康产品链、大健康服务链、大健康生态链三大 产业链条。2022 年 12 月公司拟将原有的房地产开发业务资产转让与山东城发集 团，公司将由双主业板块发展转型为以生物医药板块为主业，进一步集中优势资 源发展生物医药板块相关业务。

此次资产重组交易细节方面，交易标的资产为上市公司及其全资子公司鲁健产 业、鲁商健康持有的鲁商置业 100%股权、新城镇 100%股权、创新发展 100% 股权、菏泽置业 100%股权、临沂地产 100%股权、临沂置业 51%股权、临沂金 置业 44.10%股权、临沂发展 32%股权，以及上市公司对上述标的公司及其下属 公司的全部债权。交易对价共计 59.07 亿元，对应账面净资产价值为 58.00 亿元。

交易支付方式分两批次进行交割，第一批次完成鲁商置业、新城镇、创新发展、 临沂金置业、临沂发展、临沂地产的股权及债权交割，首笔款项于协议生效后 5 日内支付不低于交易对价的 50%，其余款项在 12 个月内支付；第二批次完成菏 泽置业、临沂置业的股权及债权交割，首笔款项于 2023 年 10 月 31 日前支付不 低于交易对价的 50%，其余款项在 12 个月内支付。此次交易所获资金将用于偿 还到期借款、优化资产结构、降低资金成本，以及投资医药健康业务，促进主营 业务发展。

在生物医药板块，公司业务主要包含地产、化妆品、医药、原料及添加剂业务， 2021 年各业务收入占比分别为 78%、12%、4%、2%，2022 年上半年分别为 68%、21%、4%、3%。化妆品方面，福瑞达生物为主要经营主体，依托“妆药 同源，科技美肤”的研发优势和产业链优势，已发展成为山东省化妆品行业龙头 企业，旗下拥有“颐莲”、“瑷尔博士”、“善颜”、“UMT”、“诠润”、 “贝润”等多个知名化妆品品牌。

医药方面，公司涵盖中药及化药制剂（明仁福 瑞达）、生化药品（博士伦福瑞达）及销售团队 （医药事业部），拥有施沛特、 颈痛颗粒、小儿解感颗粒等多个知名品牌。原料及添加剂方面，公司旗下焦点福 瑞达是全球领先的透明质酸原料生产基地之一，集透明质酸研发、生产、销售为 一体，在透明质酸行业产量及销量均名列前茅；旗下福瑞达生物科技主要生产食 品和化妆品添加剂，食品添加剂之一纳他霉素市场占有率在 40％以上。

2、股权结构：国资委为实际控制人，核心管理层经验丰富

国资背景加持，股权结构稳定。公司实际控制人为山东省人民政府国有资产监督 管理委员会，鲁商发展是山东省国资委下属健康产业第一家上市公司，第一大股 东山东省商业集团有限公司持有公司 51.62%的股份。公司以福瑞达医药集团和 焦点福瑞达为主体开展化妆品、医药、原料及添加剂业务，分别直接持有福瑞达 医药集团和焦点福瑞达 100%、60%的股权，并间接控制二者旗下各个子公司。 其中福瑞达医药旗下控股福瑞达生物股份有限公司、福瑞达生物科技有限公司、 明仁福瑞达，参股博士伦福瑞达、伊帕尔汗等公司。

核心管理层专业经验丰富，更好助力公司战略转型。公司于 2022 年 1 月因战略 转型需要，选举变更公司董事长为贾庆文先生，贾庆文先生是山东大学制药工程 硕士、主任药师，曾担任山东省医药商会会长，2021 年 9 月至今任福瑞达医药 集团党委书记、董事长，具备丰富的医药研究背景和经营管理经验，将为公司向 健康产业转型发展助力，符合公司进一步提升业务发展及综合竞争力的需求。

3、业绩复盘：2018年以来化妆品业务贡献主要增长动力

复盘公司历史业绩表现，2018 年之前公司主要从事房地产开发与经营管理、物 业管理等业务，2000~2017 年公司收入、归母净利润年复合增速分别为 14.44%、 -1.94%。2018 年公司开始着手积极推进向健康产业转型，先后收购福瑞达医药 集团与焦点生物，布局医药与化妆品赛道，2018~2021 年公司收入、归母净利 润年复合增速分别为 11.91%、30.71%。其中 2021 年公司分别实现收入、归母 净利润 123.63 亿元、3.62 亿元，同比下滑 9.20%、43.34%；2022 年前三季度 公司收入、归母净利润分别同比+34.33%、-69.44%，2021 年及 2022 年前三季 度利润端下滑主要受地产业务扰动。根据公司资产重组报告书，2022 年 1~10 月公司实现收入 104.15 亿元、归母净利润-0.90 亿元，亏损主要系地产板块亏 损金额较大，其他业务板块实现正的利润贡献。

根据公司 2022 年业绩预告，2022 年公司预计实现归母净利润 1810~5429 万元、 同比下滑 85~95%，扣非归母净利润 3601~7201 万元、同比下滑 80~90%。2022 年业绩端下滑主要系：1）受结算区域及产品结构变化影响，地产业务结算毛利 同比下降；2）部分参股地产公司进入尾盘阶段，经营利润减少，公司投资收益 同比下降较多；3）受疫情反复及房地产市场下行的综合影响，购房需求持续走 弱，为加快销售及现金回笼，公司根据各项目所处区域及城市的市场环境、产品 结构等情况，对部分产品售价进行调整，并计提相应资产减值准备。 未来随着地产业务被剥离后，化妆品、医药、原料及添加剂等业务将成为公司业 绩的主要驱动力，盈利水平有望得到恢复。

分业务板块来看，2021 年公司地产、化妆品、医药、原料及添加剂业务收入占 比分别为 78%、12%、4%、2%。从趋势变化来看，2018~2021 年地产业务收 入占比下降 10PCT，而化妆品业务收入占比提升 10PCT、化妆品业务贡献逐渐 提升。从细分业务增速来看，2018~2021 年地产、化妆品、医药、原料及添加 剂业务收入年复合增速分别为 7.38%、89.14%、2.09%、56.01%，其中化妆品 业务增速最快、医药业务发展较为平稳、原料及添加剂业务亦在加速扩张。