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鲁商发展（600223）研究报告：剥离地产业务、战略转型大健康产业，化妆品“国货之光”待发力。鲁商发展：地产剥离正在推进，战略转型大健康业务。公司为鲁商集团控股的一 家国有上市公司，起步于地产业务，2018、2019 年先后通过收购福瑞达医药集 团、焦点生物切入化妆品、医药及原料等业务。2022 年 12 月公司拟将原有的房 地产开发业务资产剥离，集中优势资源发展化妆品、生物医药板块相关业务。 2018 年以来公司房地产业务增长平缓，化妆品业务贡献主要增长动力， 2018~2021 年地产、化妆品、医药、原料及添加剂业务收入 CAGR 分别为 7.38%、 89.14%、2.09%、56.01%，2021 年收入占比分别为 78%、12%、4%、2%。

化妆品业务：多品牌多点开花，功效实现差异化定位。

打造“4+N”品牌战略，颐莲和瑷尔博士占主导。化妆品业务近年来收入快速增 长、占比提升，且毛利率保持较高水平、维持在 60%左右，带动公司盈利能力 提升。公司在化妆品业务坚持实施“4+N”品牌发展战略，以颐莲和瑷尔博士为 主导品牌，2021 年合计收入贡献为 13.90 亿元、占化妆品业务的比重为 93%。

行业维持稳健增长，监管趋严利好有研发优势、合规经营的企业。根据欧睿，按 零售额计，2021 年我国化妆品行业市场规模为 5686.05 亿元，2007~2021 年 CAGR 为 10.08%，预计 2021~2026 年 CAGR 为 7.54%。2020 年以来我国化妆 品行业监管趋严，政策推动下行业将走向规范化发展，利好头部合规经营企业。

颐莲专研玻尿酸护肤，瑷尔博士聚焦微生态护肤领域。颐莲成立于 2003 年、亦 是福瑞达生物股份旗下第一个护肤品品牌、专研玻尿酸护肤，定位大众价格带， 产品具备性价比优势。2021 年颐莲实现收入 6.46 亿元、同比增长 73.08%，2022 年前三季度收入同比增长 26.46%。瑷尔博士成立于 2018 年，是国内首个明确 定位“微生态护肤”的品牌，其深耕基础研究，2021 年基于旗下独家核心成分 益生菌发酵褐藻推出反重力水乳、实现产品价格带拔高。2021 年瑷尔博士实现 收入 7.44 亿元、同比增长 272.14%，2022 年前三季度收入同比增长 52.66%。

其他业务：多元化业务协同发展，打造大健康产业生态圈。原料及添加剂业务方 面，公司主要围绕焦点福瑞达、福瑞达生物科技展开，产品管线不断扩充，近年 来为扩大市占率，毛利率有所下降。医药业务方面，公司覆盖多个药品领域，2022 年前三季度收入受疫情影响同比下滑 14.90%，期待疫后医药业务积极复苏。