我爱我家资管业务“相寓”的运营模式转型对其盈利能力产生了哪些实质性影响？

我爱我家资管业务“相寓”的运营模式转型，是其近年来利润结构优化的关键驱动力。这一转型主要体现在从重资产二房东模式向轻托管净额法模式的系统性切换，对盈利能力产生了深远的实质性影响。

在业务模式演进上，“相寓”坚持数字引领与科技驱动，打造了从前期房屋委托到最后房屋退租的全生命周期服务体系，涵盖房屋整体评估、空置保障、基础管理、房屋装修等环节。区别于传统收取一次性居间佣金的租赁业务，“相寓”定期收取资产管理费用，收费模式与租后服务更具持续性。目前业务分为分散式公寓（相寓HOME和相寓ROOM）和集中式公寓管理（相寓PARK、相寓INN等）两种模式，以分散式为主。

新旧模式的切换直接重塑了公司的财务报表特征。在传统重资产二房东模式下，公司采用总额法确认全部租客租金，收入规模大，但同时需承担向业主支付的刚性租金、房屋维修保洁及空置损失。一旦市场下行或出租率走低，刚性业主租金仍需支付，亏损弹性极强。而当前主流的“相寓优选”轻托管模式则采用净额法确认收入，即仅收取月租金服务费，代收租金不计入报表。这一转变虽然在账面上导致了营业收入的同比下降（如2026年上半年资管业务营收同比下降21.8%），但彻底去除了租赁负债、使用权资产折旧及业主刚性租金支出等最大固定成本。变动成本也仅为管家绩效、房屋保洁维修服务费，与在管房源出租情况弱相关。

这种模式转型带来了毛利率的显著提升与周期弹性的收窄。若将受新租赁准则影响计入“资产处置收益”科目的部分加回，2026年上半年资管业务实际毛利率达到19.9%，较2025年末大幅提升5个百分点。毛利率的提升核心源于高毛利的“相寓优选”轻托管业务占比逐步提高。同时，资管业务毛利润占比已达47.7%，超越经纪业务成为贡献利润最多的板块。

从对冲周期波动的角度来看，住房租赁需求具备刚需防御属性，租金收入不受地产交易周期的大幅冲击。叠加公司向轻托管模式的主动切换，大幅剥离了刚性租金兜底支出，使得资管业务的周期弹性显著收窄。2025年公司在管房源达33.7万套，整体出租率常年保持在95.2%的高位，平均出房天数缩短至8.8天，运营效率稳居行业领先水平。这种规模稳健增长与利润率持续改善的结合，使资管业务真正成为公司对冲经纪、新房周期波动的核心稳定器。