房地产行业深度报告：地产周期接近见底，量价、库存、融资.pdf

房地产行业深度报告：地产周期接近见底，量价、库存、融资。

趋势：行业接近见底

2026 年一季度国民经济运行数据显示，我国房地产行业在总量持续调整背 景下迎来多项历史性边际改善，行业已进入四年下行周期的最后磨底阶段， 距离周期底部仅一步之遥，预计 2027 年上半年有望确认真正底部。

市场总量特征：总量偏弱、结构优化

当前市场呈现 “总量偏弱、结构优化” 核心特征，二手房率先复苏、库存 迎来历史性拐点、房企资金端边际改善、宏观经济与地产关联度持续下降， 行业正从 “增量扩张” 转向 “存量运营”，新旧周期切换趋势明确。

量价：新房市场容量收缩，二手房小阳春超预期

量价层面，新房销售延续收缩态势，一季度商品房销售面积与销售额同比分 别下降 10.4%、16.7%，市场容量向新常态收敛；二手房市场小阳春超预期， 3 月一线城市二手房价格全线环比上涨，70 城二手房价格上涨城市数量显 著增加，核心城市成交放量，二手房成为市场企稳先行指标。

库存：待售面积 51 个月以来首次同比下降

库存层面，全国商品房待售面积 51 个月来首次同比下降，标志行业被动 累库存阶段结束，供求关系迎来根本性扭转；短期库存去化提速，叠加新开 工、土地市场持续低迷，未来新房供给将进一步收缩，库存压力持续缓解。

杠杆：房企融资有压力、居民加杠杆意愿弱

杠杆层面，房企融资端仍有压力，国内贷款降幅扩大，但自筹资金、个人按 揭贷款降幅收窄，自筹资金成为房企资金主力；居民加杠杆意愿偏弱，首付 比例提升，购房需求回归居住属性，杠杆结构更趋理性。

宏观：宏观经济整体与地产加速脱敏

宏观层面，房地产对经济的拉动作用持续弱化，地产投资占固定资产投资比 重降至 17.25%，制造业、基建成为投资核心支撑，CPI、PPI 与房价走势脱 敏，新质生产力有效对冲地产拖累，为行业软着陆创造良好环境。