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经营服务行业2025年年报综述：业绩压力逐步释放，派息具备吸引力。

2025 年，高质量发展成为物管及商管行业的核心主线，企业经营 回归物业管理服务主业，随着降本增效成效显现，及减值压力的 逐步释放，企业整体业绩出现积极变化。企业表现分化，部分优 质的物管商管企业业绩持续增长。头部交易中介商贝壳主动进行 降本动作，利润率边际改善。代建服务商龙头绿城管理控股新拓 项目代建费稳居行业第一，且新拓项目质量显著提升，现金流及 回款向好。经营服务企业普遍选择高比例分红，积极回馈股东。 扩内需背景下，房地产行业整体发展持续受政策支撑，我们继续 看好物管及经营服务赛道，推荐头部交易中介商、代建服务商与 服务质量、经营效率高的物企。

物管商管：高质量发展成为核心主线，普遍高比例分红。经营回 归主业，企业盈利能力提升，部分优质物企业绩持续增长。2025 年 22 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 2413 亿元，同比 增长 5.1%，增速同比微降 0.3 个百分点；基础物管服务营收占比 同比提升 1.4 个百分点至 70.2%，企业经营逐步回归到物业管理 服务主业。2025 年实现归母净利润 114 亿元，同比增长 9. 4%， 2024 年全年同比增速为-21.8%，样本企业整体业绩增速已由负转 正。降本增效成效显现，样本企业 2025 年销售及管理费用率合 计为 7.2%，同比下降 0.6 个百分点；减值压力持续释放，2025 年 商誉及金融资产等减值占营收的比重为 3.8%，同比下降 1. 1 个百 分点。归母净利润率为 4.7%，同比略微提升 0.1 个百分点，盈利 能力企稳回升。企业分化明显，仅部分优质企业保持业绩的持续 增长。物企普遍选择高比例分红，部分企业分红比例超 100%。

交易及代建：龙头企业地位稳固，持续积极回馈股东。（1）交易 中介商：利润率边际改善。受四季度房地产交易热度下行影响， 2025 年贝壳总 GTV 为 31833 亿元，同比下降 5.0%，全年实现营 收 946 亿元，同比增长 1.2%；实现经调整的 Non-GAAP 归母净 利润 50 亿元，同比下降 30.4%。公司主动进行降本动作，四季度 公司存量房业务的贡献利润率环比三季度提升 1.4 个百分点至 40.4%；新房业务的贡献利润率环比三季度提升 4.2 个百分点至 28.3%，达到上市以来单季度最高水平。此外，根据公司公告披 露，2025 年公司家装业务实现经营层面的亏损显著收窄、租赁业 务实现全年盈利，经营情况持续改善。（2）代建服务商：新拓项 目结构优化，现金流和盈利质量转好。2025 年绿城管理控股实现 营业收入 31 亿元，同比下降 9.3%；实现归母净利润 4.2 亿元，同比下降 47.7%，主因行业竞争加剧、费率下行及人力成本刚性，导致毛利率同比下降 9.9 个百分点至 39. 7% 。 2025 年新拓代建项目代建费为 93.5 亿元，同比增长 0.4%，稳居行业第一，且新拓项目质量显著提升，一二线 城市占比达 55%。2025 年实现经营性现金流净流入 4.2 亿元，同比增长 42%；截至 2025 年末银行结余及现金 （不包括已抵押银行存款）14.0 亿元，保持健康充裕。截至 2025 年底贸易及其他应收款余额为 10.4 亿元，较 2024 年末下降 6.7%，回款情况向好。2025 年公司宣布上市以来的首次中期派息每股 0.076 元，并宣派末期股息 每股 0.0916 元及特别股息每股 0.0419 元，全年派息率达 100%。