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公募REITs系列之五：商业不动产借鉴，中国香港REITs知多少？我国商业不动产 REITs 尚处于试点阶段，而中国香港 REITs 市场已成熟运 行 20 年以上，有酒店、办公、零售等多种商业业态，部分持有中国内地物业， 资产经历了多个经济周期，具有参考价值。本文梳理了中国香港 REITs 市场的 相关情况，旨在为我国首批商业不动产 REITs 试点项目，寻找已上市且成熟运 营多年的同业态资产，以期提供估值定价参考。

面世二十余载，11 只市值约 1500 亿港元

尽管中国香港首只 REIT 在 2005 年 11 月就开始上市交易，但二十多年来截 至 2026 年 4 月 10 日仅存续 11 只，总市值仅 1,464 亿港元。而中国内地公募 REITs 自 2021 年 6 月首批项目推出以来，短短四年多上市数量已达 79 只，总 市值超 2,200 亿元，体量已是中国香港的 1.7 倍。 其 REITs 市场的流动性一般，整体成交活跃度较低，全市场日均换手率约 0.1-0.12%，远远不如中国内地的 0.42-0.84%。2025 年以来仅领展、置富日均 成交额超千万港元，其余 9 只介于 40-580 万港元，成交清淡。此外，市场景气 度仍然不高，长期处于折价状态且呈现持续下降趋势。但股息率平均能达 6.56%。

业态百花齐放，多为商业类不动产

11 只中国香港 REITs 主要为酒店、办公、零售等业态，位置遍布世界各 地。领展市值最大达 1,003 亿港元，市值占比 68%，断层领先其他 REITs。有 8 只市值在 50 亿港元以下。 当前已有 2 只 REITs 退市，分别是睿富房地产基金和开元产业信托。睿富 因旗下唯一资产租金造假，运营不佳，最终宣布要出售资产、清盘、取消上市 地位。开元在 2021 年因资本运作计划，出售核心资产而终止。

6 只持有内地商业类资产，经营多年具有参考意义

11只中国香港 REITs中，6只持有中国内地相关商业资产。从各自经营情况 来看，酒店业态，中国内地酒店的房价仍承压但入住率恢复，行业边际向好。 办公业态，各地写字楼市场仍持续面临供应压力，叠加需求端的“降本增效”，以 价换量成为重要策略。零售业态，购物中心租金承压，需要“调改焕新”等主动管 理赋能。核心区位、高端的服务式公寓收入稳定性很好。 近日首批商业不动产REITs提交了审核意见反馈，发行上市的脚步临近。在 中国香港上市的内地不动产中，有不少与首批试点项目地理位置相近、业态相 同，其出租率、租金单价、续租租金调整率等历史经营数据，能很好地验证首 批试点项目经营指标和估值参数的合理性。 如创金合信北京国资办公楼的出租情况可参考汇贤、春泉和招商局在北京 的办公资产。红土创新星河集团购物中心的流量数据，可对标领展、招商局的 深圳零售项目。华夏凯德商业综合体的附近就有招商局的办公楼和购物中心。 华夏保利发展可以直接拉取越秀在广州的多个写字楼出租率。华安陆家嘴、汇 添富上海地产可以观察领展、越秀在上海办公大楼的经营表现。中国香港 REITs 的酒店业态均为五星级全服务型酒店，而华安锦江、华泰紫金华住安住本次首 发上市的酒店资产为有限服务型连锁酒店，定位略有区别。