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房地产行业港股内房开发2025年报综述：存量负担出清渐行渐近。

业绩：结转规模与利润率探底，减值压力趋缓

2025 年，总体房企营收同比-5.8%，增速较 2024 年下降 3.4pct，归母净利 润同比-27.2%，降幅较 2024 年走阔 7.0pct，归母净利润率 2.92%，同比 -1.48pct，自 2018 年以来已连续 7 年下行。结转资源储备继续下滑。但减 值压力有所缓释。25 年总体房企资产减值损失为 115 亿元，同比-11.5%。 我们认为房企盈利企稳的焦点在质不在量。以下因素有望逐步推动利润表修 复：1）减值压力缓释；2）房价有望进入二阶导转正；3）新项目的结转规 模占比逐步提升。

销售及扩张：行业集中度提升，以销定产优化土储

2025 年总体房企全口径合同销售金额同比-12.4%，降幅较 2024 年收窄 5.9pct，优于百强房企平均变动（-19.8%）。26 年整体供货计划收缩 11%， 销售预期保持审慎。随着房价二阶导转正，我们认为布局合理且近年所获项 目占比较高的房企有望呈现销售弹性。25 年房企拿地意愿在低基数基础上 有所修复，当前房企普遍以“以销定产、精准投放”为原则，土储维持在低 位，坚持深耕核心城市。

融资：杠杆从降规模到优结构，融资成本优势巩固

2025 年总体房企有息负债存量同比微涨 0.3%。快速去杠杆的进程基本结 束，房企融资端的改善从负债总规模下降，转向为结构的优化。年末整体杠 杆进一步优化，但因销售规模的下降，与回款相关的净负债率略有上升，但 从债务覆盖角度，资金依然充足。2025 年，总体房企的平均融资成本为 3.14%，同比-0.49pct。2026 年我们认为可以继续关注流动性环境的变化， 头部房企的融资成本有望进一步下降。

展望：企业α属性有望增强

站在“十五五”的起点展望未来 5 年规划，房企基于自身优势战略各有分化， 共性是均从规模扩张转向质效提升和模式转型，包括：1）央企龙头侧重完 善多元协同发展的生态，增强更具逆周期属性以及稳定现金流的业态在公司 业绩中的贡献度；2）品质房企坚守开发、打磨品质的同时，强化产品力的 外溢价值兑现；3）中型房企以销售市占率提升为目标；4）民企实现从现金 流修复至业绩修复的跨越。我们预期今后房企α属性将愈发显著。