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大悦城公司研究报告：商管资管并重，打造年轻力第一品牌。

近年来公司投资物业比重逐步提升，且公司 80%投资物业收入来 自原港股上市主体，随着港股平台私有化退市和公司在建的购物 中心有序推进，公司商业运营业务贡献的业绩预计进一步提升。 公司坚持打造“年轻力第一品牌”，是国内最早探索“二次元” 与线下商业结合的商业地产公司之一。随着商业不动产 REITs 推 出，公司持有资产有望迎来价值重估和资产证券化率提升，同时 公司可借助机遇拓展品牌输出管理业务以及培育资管业务。

开发与商业双轮驱动，减值拖累有望逐步改善。当前公司计提减 值充分，2020 年以来公司计提资产减值合计 110 亿元，占存货比 例为 12.7%，同期 Top10 房企平均比例为 3.7%。随着楼市筑底步 入尾声，开发业务减值对业绩的拖累有望逐步改善。

港股平台完成私有化退市，业务重心向商业倾斜。2021 年以来公 司商业运营收入及毛利占比趋势性上升，2024 年投资物业贡献毛 利占比为 40%，较 2021 年上升 12 个百分点。2025 年公司完成港 股上市平台的私有化退市，公司 80%投资物业收入来自原港股上 市主体，其私有化退市后公司持有其股权从 64.18% 提升至 96.13%，增厚公司商业浓度。伴随公司在建的购物中心有序推进， 公司商业运营业务贡献的业绩有望进一步提升。

打造“年轻力第一品牌”，借 REITs 东风培育商管资管业务。公 司坚持打造“年轻力第一品牌”，公司是国内最早探索“二次元”与 线下商业结合的商业地产公司之一，截至 2024 年底全国大悦城 二次元门店总数已达 311 个，销售成绩超 8.64 亿元。随着商业不 动产 REITs 推出，公司持有资产有望重估，根据成都大悦城案例 推算，公司持有物业估值约为 580 亿元，较账面投资性房地产价 值增值约 61%。